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Die kalte Zwangsverwaltung

Freihändige Verwaltung massezugehöriger Grundstücke durch den Insolvenzverwalter aufgrund einer Verwertungsvereinbarung mit absonderungsberechtigten Gläubigern

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Viviane Körner

Das Rechtsinstitut der kalten Zwangsverwaltung wurde von der Rechtspraxis als Alternative zur gerichtlichen Zwangsverwaltung entwickelt. Gegenstand ist eine Vereinbarung zwischen dem Insolvenzverwalter und den absonderungsberechtigten Gläubigern über deren Befriedigung aus den Mietforderungen ohne Durchführung eines gerichtlichen Zwangsverwaltungsverfahrens. Die Autorin untersucht zunächst die Grundlagen und Voraussetzungen der kalten Zwangsverwaltung und beschäftigt sich sodann umfassend mit dem Inhalt derartiger Verwertungsvereinbarungen. Abschließend stellt sie die wesentlichen Vor- und Nachteile der kalten Zwangsverwaltung gegenüber der gerichtlichen Zwangsverwaltung vergleichend dar.

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Einleitung

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A.  Ausgangslage

Grundstücke einschließlich der darauf errichteten Bauwerke gelten aufgrund ihrer nur begrenzten Verfügbarkeit als besonders werthaltig und wertbeständig.1 Insbesondere Deutschland gilt wegen des traditionell langfristig ausgerichteten Finanzierungssystems mit Festzinsprodukten und hohen Eigenkapitalanteilen als ein risikoarmer und stabiler Immobilienstandort.2 Rechte an Grundstücken sind aus diesem Grund besonders tauglich, langfristige Kreditvergaben abzusichern,3 sei es, dass Privatpersonen einen Grundstückskauf oder ein (Um-) Bauvorhaben finanzieren möchten, sei es, dass Unternehmenstransaktionen oder sonstige Unternehmensinvestitionen getätigt werden sollen. In der Kreditpraxis kommt daher der Kreditsicherung durch Grundpfandrechte, insbesondere in Form der Sicherungsgrundschuld (vgl. Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a Satz 1 Hs. 1 BGB),4 eine erhebliche Bedeutung zu.5 ← 1 | 2 →

Wird über das Vermögen des Kreditnehmers (Insolvenzschuldner) das Insolvenzverfahren6 eröffnet, tritt also der Sicherungsfall ein, so ist – gerade im gewerblichen Bereich – folgende Situation häufig anzutreffen:

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