Die Regulierung des offenen Immobilienfonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB)

Inhaltsverzeichnis

• Cover
• Titel
• Copyright
• Autorenangaben
• Über das Buch
• Zitierfähigkeit des eBooks
• Vorwort
• Inhaltsverzeichnis
• 1. Teil Einführung
• A. Einleitung
• B. Der offene Immobilienfonds als Untersuchungsgegenstand
• I. Struktur
• II. Ökonomische Anreize zur Investition
• III. Untersuchungsgegenstand im Kontext der Immobilienanlagen
• 1. Immobilienanlagen allgemein
• a) Direkte Immobilienanlagen
• b) Indirekte Immobilienanlagen
• aa) Immobilien-Aktiengesellschaft
• bb) Real Estate Investment Trust (REIT)
• c) Geschlossene Immobilienfonds
• C. Gang der Untersuchung
• 2. Teil Investmentrechtlicher Rahmen
• A. Kurze Historie des Investmentgeschäfts
• I. Investmentidee
• II. Ursprünge in Europa
• III. Ursprünge in den USA
• B. Das KAGB und seine Geschichte
• I. Nationale Gesetzgebung
• 1. Das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG)
• 2. Das Auslandsinvestmentgesetz (AuslInvG)
• 3. Das Investmentgesetz (InvG) sowie das Investmentsteuergesetz (InvStG)
• II. Europäische Gesetzgebung
• 1. Regelungsziele
• a) Funktionsfähigkeit der Märkte und Anlegerschutz
• b) Finanzmarktstabilität
• 2. Die OGAW-Richtlinien
• a) Der Ausgangspunkt: OGAW-I-RL
• b) Die Entwicklung – Von der OGAW-I-RL zu der OGAW-V-RL
• 3. Die AIFM-Richtlinie
• a) Allgemeines
• b) Entstehungsgeschichte und Zielsetzung
• c) Zentraler Ansatz: Managementregulierung statt Produktregulierung
• 3. Teil Immobilien-Sondervermögen in der Systematik des KAGB
• A. Allgemeines
• B. Investmentvermögen gem. § 1 Abs. 1
• I. Organismus für gemeinsame Anlagen
• 1. Organisimus
• 2. Gemeinsame Anlage
• 3. Gemeinsame Risikotragung
• 4. Kein Vorliegen von Ermessens- und Kontrollbefugnis durch Anleger
• II. Anzahl von Anlegern
• III. Einsammlung von Kapital
• 1. Family Offices
• 2. Investmentclubs
• 3. Ausnahmen für andere „Pre-existing groups“?
• IV. Festgelegte Anlagestrategie
• V. Investition zum Nutzen der Anleger
• VI. Kein operativ tätiges Unternehmen außerhalb des Finanzsektors
• 1. Allgemeines
• 2. Schiffsbereich
• 3. Immobilien
• C. Offenes und geschlossenes Investmentvermögen gem. § 1 Abs. 4, 5
• I. Grundidee und Relevanz der Abgrenzung
• II. Unterscheidung nach dem KAGB gem. § 1 Abs. 4, 5
• 1. Offene Investmentvermögen
• a) OGAW gem. § 1 Abs. 2, 4 Nr. 1
• b) AIF gem. § 1 Abs. 3, 4 Nr. 2
• aa) Ursprünglicher Ansatz: jährliche Rücknahmepflicht
• bb) Neuer Ansatz: Vorliegen einer Rücknahmepflicht ausreichend
• cc) Qualifizierung als Rücknahmerecht i.S.v. Art. 1 Abs. 2 S. 1 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 694/2014
• (1) Kündigungsrechte bei geschlossenen Investment-Kommanditgesellschaften (InvestmentKGen) als Rücknahmerechte?
• (2) Regelung für „Bestandfonds“ i.S.v. § 353 in § 352a
• 2. Geschlossene Investmentvermögen
• D. Publikums-Investmentvermögen und Spezial-AIF gem. § 1 Abs. 6
• I. Allgemeines
• II. Anlegerkategorien
• 1. Professionelle Anleger gem. § 1 Abs. 19 Nr. 32
• a) Geborene professionelle Kunden
• b) Gekorene professionelle Kunden
• 2. Semiprofessionelle Anleger gem. § 1 Abs. 19 Nr. 33
• a) Einleitung
• b) Definition
• 3. Privatanleger gem. § 1 Abs. 19 Nr. 31
• E. Inländische, EU-Investmentvermögen und ausländische AIF gem. § 1 Abs. 7 ff.
• F. Bestandsschutzvorschriften gem. §§ 343 ff.
• 4. Teil Das Anlagevehikel Sondervermögen
• A. Allgemeines
• B. Historie
• C. Strukturelle Merkmale
• I. Begriffsbestimmung
• II. Einwirkende Parteien (früher sog. Investmentdreieck)
• III. Konsequenzen für die Wahl des Anlagevehikels bei einem offenen Investmentvermögen
• D. Rechtsnatur und Eigentumsverhältnisse
• I. Allgemeines
• II. Grundsatz der Vermögenstrennung
• 1. Trennung von Sondervermögen und Vermögen der KVG
• 2. Vermögenstrennung bei mehreren Sondervermögen
• III. Miteigentumslösung und Treuhandlösung
• 1. Allgemeines
• 2. Miteigentumslösung
• 3. Treuhandlösung
• 4. Besonderheit im Bereich der Immobilien-Sondervermögen
• E. Zusammensetzung des Sondervermögens
• I. Allgemeines
• II. Surrogate
• III. Kreditaufnahme auf Rechnung des Immobilien-Sondervermögens
• IV. Unzulässiger Erwerb von Vermögengegenständen
• F. Investmentvertrag
• I. Rechtsnatur
• II. Mindestinhalt
• 1. Investmentvertrag bei Publikums-Investmentvermögen
• 2. Investmentvertrag bei Spezial-AIF
• G. Exkurs: Anlagevehikel in Satzungsform in Abgrenzung zum Sondervermögen
• I. Allgemeines
• II. Investment-AG mit veränderlichem Kapital
• III. Offene InvestmentKG
• 1. Neuerung gegenüber dem InvG
• 2. Allgemeines zur Kommanditgesellschaft
• 3. Besonderheiten der InvestmentKG
• 5. Teil Zentrale Akteure: Verwaltungsgesellschaft und Verwahrstelle
• A. Verwaltungsgesellschaft
• I. Allgemeines
• II. Erlaubnispflichtigkeit und -fähigkeit
• III. Differenzierung zwischen externer und interner Verwaltung
• 1. Allgemeines
• 2. Externe KVG gem. § 17 Abs. 1 Nr. 1, 18
• a) Bestellung
• b) Rechtsformzwang
• c) Externe KVG beim Fondsvehikel Sondervermögen
• d) Externe KVG beim Fondsvehikel in Satzungsform
• 3. Interne KVG gem. § 17 Abs. 2 Nr. 2
• IV. Anforderungen an die Verwaltung von Investmentvermögen
• 1. Grundsätzliches
• a) Begriffsbestimmungen
• aa) Portfolioverwaltung
• bb) Risikomanagement
• b) Uneindeutigkeiten in der AIFM-RL
• c) Die deutsche Umsetzung im KAGB
• 2. Wohlverhaltenspflichten
• a) Grundsatz: Handeln im Anlegerinteresse
• b) Pflicht zur Identifikation, Vermeidung und Auflösung von Interessenkonflikten
• aa) Allgemeine Pflicht
• bb) Besondere Regelung des § 239
• c) Organisationspflichten
• aa) Allgemein
• bb) Risiko- und Liquiditätsmanagement
• d) Gebot der „Fairness“
• e) Sorgfaltspflicht
• f) Glücksspielverbot
• V. Auslagerung von Tätigkeiten gem. § 36
• 1. Allgemeines
• 2. Vorliegen einer „Auslagerung“
• 3. Allgemeine Voraussetzungen
• a) Rechtfertigung der Auslagerungsstruktur
• b) Ausreichende Ressourcen beim Auslagerungsunternehmen
• aa) Allgemeines
• bb) Anforderungen an Mitarbeiter des Auslagerungsunternehmens
• (1) Mitarbeiter allgemein
• (2) Leitende Personen
• c) Vermeidung von Interessenkonflikten und Umgehungsverbot
• d) Überwachungspflichten
• 4. Besondere Voraussetzungen der Auslagerung von Portfolioverwaltung und Risikomanagement gem. § 36 Abs. 1 S. 1 Nr. 3
• a) Allgemeines
• b) Explizites Verbot der Auslagerung in einzelnen Fällen
• c) Zulassungs- bzw. Genehmigungserfordernis
• 5. Briefkastenfirmaverbot, Subauslagerung und materieller Managerbegriff
• a) Konkrete gesetzliche Bestimmungen
• aa) Briefkastenfirmaverbot
• bb) Subauslagerung
• b) Materieller Managerbegriff contra formeller Managerbegriff
• c) Stellungnahme
• d) Konsequenzen für bestimmte Geschäftsmodelle
• aa) Multi-Manager-Fonds
• bb) Master-KVG und Service-KVG
• (1) Begriff der Master-KVG
• (2) Begriff der Service-KVG
• (3) Zulässigkeit nach dem KAGB
• 6. Abgrenzungen und Ausnahmen
• a) Fremdverwaltung durch eine externe KVG
• b) „sonstiger Fremdbezug von Leistungen“
• 7. Besonderheiten der Auslagerung bei Immobilien-Sondervermögen
• a) Vollauslagerung der Portfolioverwaltung
• b) Erbringung von Dienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilien
• VI. Vergütung gem. § 37
• 1. Notwendigkeit einer staatlichen Regulierung
• 2. Leitlinien der ESMA
• 3. Persönlicher Anwendungsbereich
• 4. Sachlicher Anwendungsbereich
• a) Vorliegen einer „Vergütung“
• b) Carried Interest
• 5. Vergütungssystem
• a) Verhältnismäßigkeit
• b) Anforderungen nach Anhang II der AIFM-Richtlinie
• aa) Anforderungen an Vergütungssystem
• bb) Vergütungsausschuss
• c) Praktische Umsetzung
• 6. Transparenz
• 7. Stellungnahme
• B. Verwahrstelle
• I. Allgemeines
• II. Verwahrstelleneigenschaft
• 1. Verwahrstelle i.S.d. § 80 Abs. 2
• a) Kreditinstitut
• b) Wertpapierfirma
• c) Andere Kategorien von Einrichtungen
• 2. Treuhänder als Verwahrstelle für geschlossenen AIF
• III. Beauftragung der Verwahrstelle und Verwahrstellenvertrag
• IV. Verwahrtätigkeit
• 1. Allgemein
• 2. Verwahrung von Finanzinstrumenten nach § 81 Abs. 1 Nr. 1
• 3. Verwahrung von sonstigen Vermögensgegenständen nach § 81 Abs. 1 Nr. 2
• V. Unterverwahrung
• VI. Kontrollpflichten gegenüber der KVG
• VII. Interessenkonflikte
• VIII. Haftung
• 6. Teil Wesentliche Aspekte der besonderenRegulierung von Immobilien-Sondervermögen
• A. Allgemeines
• B. Zulässige Vermögensgegenstände und Beschränkungen der Anlage
• I. Gebot der Risikomischung und Anlaufzeit
• II. Fondsprägend: Anlage in Immobilien gem. § 231 Abs. 1 Nr. 1–6
• 1. Einzelne Anlagemöglichkeiten
• a) Gesetzlich zugelassene Vermögensgegenstände
• aa) Bebaute Ertragsgrundstücke: Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
• (1) Mietwohngrundstücke i.S.d. § 75 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 2 BewG
• (2) Geschäftsgrundstücke i.S.d. § 75 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 3 BewG
• (3) Gemischtgenutzte Grundstücke i.S.d. § 75 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 BewG
• bb) Grundstücke im Zustand der Bebauung gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 2
• (1) Begriffsbestimmung „Zustand der Bebauung“
• (2) Genehmigte Bauplanung gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 a)
• (3) Abschluss der Bebauung in angemessener Zeit gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 b)
• (4) Anlagegrenzen gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 c)
• cc) Unbebaute Grundstücke zum Zwecke der alsbaldigen Bebauung gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 3
• dd) Erbbaurechte gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 4
• b) Nach Anlagebedingungen zugelassene Vermögensgegenstände gem. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 5, 6
• 2. Anlagetrends
• III. Liquiditätsanlagen gem. §§ 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 i.V.m. 253
• 1. Zweck der Liquiditätsanlagen
• 2. Höchst- und Mindestliquidität
• 3. Konkrete Anlagegenstände
• a) Bankguthaben gem. § 253 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
• b) Geldmarktinstrumente gem. § 253 Abs. 1 S. 1 Nr. 2
• c) Investmentanteile gem. § 253 Abs. 1 S. 1 Nr. 3
• d) Sonstige Wertpapiere gem. § 253 Abs. 1 S. 1 Nr. 4
• e) Anteile an REIT gem. § 253 Abs. 1 S. 1 Nr. 5
• f) Derivate zu Absicherungszwecken gem. § 253 Abs. 1 S. 1 Nr. 6
• IV. Beteiligung an Immobiliengesellschaft gem. §§ 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 i.V.m. 234
• C. Bewertung der Vermögensgegenstände
• I. Allgemeines
• II. Bewertungsgrundsätze
• 1. Allgemeine Bewertungsgrundsätze nach § 168
• a) Berechnung des Nettoinventarwerts („Net Asset Value“, NAV) und Verkehrswertermittlung
• b) Besondere Sorgfaltspflichten der KVG nach § 168 Abs. 7, „Best Execution“
• c) Verordnungsermächtigung gem. § 168 Abs. 8
• 2. Modifikation durch § 248 Abs. 2–4 – Besonderheiten für Immobilien und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
• a) Kaufpreis als Verkehrswert und erneute Wertermittlung bei Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
• b) Anschaffungsnebenkosten
• III. Bewertungsverfahren
• 1. Allgemeines
• 2. Bewertungsrichtlinien gem. §§ 169 Abs. 1, 249 Abs. 1
• 3. Bewerter gem. §§ 216, 250
• a) Zwingende Bewertung durch zwei externe Bewerter bei Immobilien
• aa) Konkrete Anforderungen an Person des externen Bewerters
• bb) Dauer der Bestellung
• cc) Vergütung
• dd) Haftung des externen Bewerters
• b) Wahlfreiheit nach § 216 Abs. 1 S. 1 bei der Bewertung sonstiger Vermögensgegenstände
• c) Verwahrstelle als Bewerter
• 4. Vermögensaufstellung bei Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften gem. § 249 Abs. 2
• IV. Ankaufsbewertung, Bewertungshäufigkeit und Offenlegung
• 1. Ankaufsbewertung gem. § 231 Abs. 2 S. 1
• 2. Bewertungshäufigkeit
• 3. Häufigkeit der Berechnung des NAV
• D. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen
• I. Ausgabe von Anteilen
• II. Rücknahme von Anteilen
• 1. Rücknahmetermine gem. § 255 Abs. 2
• 2. Mindesthaltefristen gem. § 255 Abs. 3
• 3. Kündigungsfrist gem. § 255 Abs. 4
• III. Besonderer Fall der Rücknahmeaussetzung: Aussetzung nach Kündigung durch die KVG gem. § 258
• E. Aussetzung der Anteilsrücknahme und Fondsabwicklung gem. § 257
• I. Allgemeines
• II. Aktuelle Gesetzeslage
• 1. Ausgangssituation: Aussetzung der Anteilsrücknahme
• 2. Drei-Phasen-Modell
• a) Erste Phase – Beginn der Veräußerung von Vermögensgegenständen
• b) Zweite Phase – 12 Monate nach erstmaliger Aussetzung der Anteilsrücknahme
• c) Dritte Phase – 24 Monate nach erstmaliger Aussetzung der Anteilsrücknahme
• 3. Abwicklung des Fonds und Auszahlungsrecht des Anlegers
• 4. Verkauf von Vermögensgegenständen zu nicht angemessenen Bedingungen gem. § 259
• F. Kritik an bestehenden gesetzlichen Regelungenund neue Lösungsansätze
• I. „Fristentransformation“
• 1. Problemlage
• 2. „Regensburger Modell“
• 3. Stellungnahme
• II. Fondsabwicklung
• 1. Problemlage
• 2. Alternative Ansätze
• a) „Regensburger Modell“
• b) „Gates & Queuing-Modell“
• c) „Teilungsmodell“
• 3. Stellungnahme
• III. Rechtsvergleich zur Schweiz
• 1. Überblick: Die spezielle Regulierung des offenen Immobilienfonds nach schweizer Recht
• 2. Schweizer Recht als Vorbild: Verpflichtende Börsennotierung für Fondsanteile offener Immobilienfonds auch in Deutschland sinnvoll?
• 7. Teil Fazit
• Literaturverzeichnis
• Abkürzungsverzeichnis
• Reihenübersicht