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Der Darlehensverzicht in der Gewinnermittlung für ausländische Immobilieninvestoren

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Jan Dominik

Die finanziell bedeutsame Frage, ob der Ertrag aus einem Darlehensverzicht zu versteuern ist, stellt sich für ausländische Immobilieninvestoren seit dem Jahressteuergesetz 2009. Ihre Beantwortung erfolgt anhand einer Auseinandersetzung mit den Besonderheiten der Norm des § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) EStG und der durch diese bedingten Art und Weise der Gewinnermittlung. In diesem Zusammenhang werden ebenfalls Fragen hinsichtlich der Buchführungspflichten, der Zinsschranke, der Bewertung des Grundbesitzes mit dem Teilwert sowie der Doppelbesteuerungsabkommen beantwortet. Im Ergebnis lehnt der Autor eine Besteuerung des Ertrags aus einem Darlehensverzicht für ausländische Immobilieninvestoren mit Einkünften gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa), S. 2 EStG ab.

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A. Einleitung

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In Krisenzeiten ist es für die betroffenen Unternehmen schwierig oder gar unmöglich, ihre Verbindlichkeiten zu bedienen beziehungsweise mit den vorhandenen Vermögenswerten abzudecken. Daher sind Maßnah- men betreffend die Passivseite der Bilanz für viele Unternehmen eine Frage des wirtschaftlichen Überlebens: Verbindlichkeiten müssen abge- baut und neues Eigenkapital muss beschafft werden. Dies gilt insbeson- dere für die zahlreichen, teilweise hoch fremdfinanzierten Inbound- Investitionen in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien, denen in den vergangenen Jahren besondere Bedeutung zugekommen ist.1 Denn in- folge der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise hatten die Investoren erheb- liche Wertverluste der von ihnen gehaltenen Immobilien hinzunehmen.2 Für diese Investitionen wird häufig die sogenannte Direktinvestition ge- wählt, dass heißt die inländischen Immobilien werden direkt durch eine ausländische Kapitalgesellschaft erworben und gehalten.3 Die zu ergreifenden Maßnahmen betreffend die Passivseite der Bi- lanz hängen von der wirtschaftlichen Situation und dem sich daraus er- gebenden Handlungsspielraum ab. Falls der Zusammenbruch der aus- ländischen Kapitalgesellschaft und damit der Totalausfall der Forderung droht, kann die Bereitschaft der Gläubiger zu Hilfsmaßnahmen sehr weit gehen. Eine in diesem Fall mögliche Restrukturierungsmaßnahme mit Auswirkungen auf der Passivseite der Bilanz ist der teilweise oder sogar vollständige Verzicht der Gläubiger auf ihre Forderungen. Durch den Wegfall der Verbindlichkeiten erhöht sich das Eigenkapital auf der Pas- sivseite der Überschuldungs- und Handelsbilanz. Die dadurch verbesser- te wirtschaftliche Ausgangslage des Schuldners ermöglicht den Zugang zu weiteren, bisher schwer zugänglichen Krediten durch...

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