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Der Darlehensverzicht in der Gewinnermittlung für ausländische Immobilieninvestoren

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Jan Dominik

Die finanziell bedeutsame Frage, ob der Ertrag aus einem Darlehensverzicht zu versteuern ist, stellt sich für ausländische Immobilieninvestoren seit dem Jahressteuergesetz 2009. Ihre Beantwortung erfolgt anhand einer Auseinandersetzung mit den Besonderheiten der Norm des § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) EStG und der durch diese bedingten Art und Weise der Gewinnermittlung. In diesem Zusammenhang werden ebenfalls Fragen hinsichtlich der Buchführungspflichten, der Zinsschranke, der Bewertung des Grundbesitzes mit dem Teilwert sowie der Doppelbesteuerungsabkommen beantwortet. Im Ergebnis lehnt der Autor eine Besteuerung des Ertrags aus einem Darlehensverzicht für ausländische Immobilieninvestoren mit Einkünften gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa), S. 2 EStG ab.

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B. Grundlagen

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Zunächst wird erläutert, welche Rolle ein Darlehensverzicht im Rahmen einer Unternehmenssanierung einnimmt und wie dieser im Vergleich zu anderen Handlungsmöglichkeiten zivilrechtlich einzuordnen ist. Darauf aufbauend werden die unterschiedlichen steuerbilanziellen Auswirkun- gen der sich anbietenden Maßnahmen herausgestellt.11 Die hierdurch gewonnenen Erkenntnisse sowie die möglichen Folgen werden anhand eines Fallbeispieles verdeutlicht.12 Abschließend werden eine Abgren- zung der unbeschränkten von der beschränkten Körperschaftsteuer- pflicht vorgenommen und die sich dabei stellenden Besonderheiten in Hinblick auf Immobilieninvestitionen aufgezeigt.13 I. Darlehensverzicht als Instrument der Unter- nehmenssanierung Eine unternehmensbezogene Sanierung ist eine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, ein Unternehmen oder einen Unternehmensträger (juristi- sche oder natürliche Person) vor dem finanziellen Zusammenbruch zu bewahren und wieder ertragsfähig zu machen.14 Dieser finanzielle Zu- sammenbruch steht in Form der sogenannten Überschuldung unmittel- bar bevor, wenn das Vermögen des Schuldners die bestehenden Ver- bindlichkeiten nicht mehr deckt, es sei denn, die Fortführung des Unter- nehmens ist nach den Umständen überwiegend wahrscheinlich, § 19 II 1 InsO. Ist eine Kapitalgesellschaft und somit eine juristische Person über- schuldet, haben die Mitglieder des Vertretungsorganes – im Falle einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung die Geschäftsführer, § 35 I GmbHG – ohne schuldhaftes Zögern, spätestens aber drei Wochen nach Eintritt der Überschuldung, einen Insolvenzantrag zu stellen, § 15 a I 1 InsO. Wer einen hiernach erforderlichen Insolvenzantrag nicht, nicht rich- 11 B. I. 12 B. II. 13 B. III. 14 Schreiben des BMF vom 27.03.2003, Ertragsteuerliche Behandlung von Sanie- rungsgewinnen;...

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