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Der Darlehensverzicht in der Gewinnermittlung für ausländische Immobilieninvestoren

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Jan Dominik

Die finanziell bedeutsame Frage, ob der Ertrag aus einem Darlehensverzicht zu versteuern ist, stellt sich für ausländische Immobilieninvestoren seit dem Jahressteuergesetz 2009. Ihre Beantwortung erfolgt anhand einer Auseinandersetzung mit den Besonderheiten der Norm des § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) EStG und der durch diese bedingten Art und Weise der Gewinnermittlung. In diesem Zusammenhang werden ebenfalls Fragen hinsichtlich der Buchführungspflichten, der Zinsschranke, der Bewertung des Grundbesitzes mit dem Teilwert sowie der Doppelbesteuerungsabkommen beantwortet. Im Ergebnis lehnt der Autor eine Besteuerung des Ertrags aus einem Darlehensverzicht für ausländische Immobilieninvestoren mit Einkünften gemäß § 49 Abs. 1 Nr. 2 f) aa), S. 2 EStG ab.

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E. Fazit

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Der Gewinn für Einkünfte, die durch die Vermietung und Verpachtung von inländischem unbeweglichem Vermögen erzielt und von § 49 I Nr. 2 f) aa), S. 2 EStG erfasst werden, ist getrennt von demjenigen für Einkünfte, die durch die Veräußerung von inländischem unbeweglichem Vermögen erzielt und von § 49 I Nr. 2 f) bb), S. 2 EStG erfasst werden, zu ermitteln. In einer getrennten Gewinnermittlung durch einen Betriebsvermö- gensvergleich gemäß § 4 I 1 EStG für Einkünfte, die durch die Vermie- tung und Verpachtung von inländischem unbeweglichem Vermögen er- zielt und von § 49 I Nr. 2 f) aa), S. 2 EStG erfasst werden, ist die Darle- hensverbindlichkeit, die zur Anschaffung beziehungsweise Herstellung des inländischen unbeweglichen Vermögens dient, nicht als Bilanzpo- sten zu berücksichtigen. Folglich kann sich ein Darlehensverzicht, der auf Sanierungsbemühungen eines Fremdkapitalgebers beruht, gegen- über einer Kapitalgesellschaft mit Einkünften gemäß § 49 I Nr. 2 f) aa), S. 2 EStG nicht gewinnerhöhend auswirken. Dies gilt ebenfalls für eine Gewinnermittlung durch eine Einnahmen-Überschussrechnung gemäß § 4 III 1 EStG. Diese Ergebnisse basieren auf einer Auslegung des Wortlautes, der Systematik und der Entstehungsgeschichte des § 49 I Nr. 2 f) EStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2009. Weiter wurde die erweiter- te isolierende Betrachtungsweise im Rahmen des § 49 EStG sowie die gesetzliche Fiktion des § 49 I Nr. 2 f) S. 2 EStG maßgeblich bei der Ent- scheidungsfindung berücksichtigt. Außerdem sind die bei...

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