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Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs

Auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-EU-REIT-Marktes

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Michael Müller

Dieses Buch beschäftigt sich mit dem Problem des Auseinanderfallens von Aktienpreis und Net Asset Value (NAV) bei Real Estate Investment Trusts (REITs). Zur Ursachenanalyse differenziert der Autor dieses als «NAV-Spread» bekannte Phänomen erstmalig in drei Hauptkomponenten. Diese verdichtet er zu einem innovativen, ganzheitlichen Erklärungsmodell, mit dem er 70 Prozent des NAV-Spreads erklären kann. Als Grundlage dient der bislang umfassendste EU-REIT-Datensatz (rd. 65 Prozent des Gesamtmarktes). Die gewonnenen Erkenntnisse betrachtet der Autor aus Perspektive des Unternehmens und stellt die Bedeutung bzw. Chancen und Risiken für das wertorientierte Management des REITs heraus. Zur Verwendung der Ergebnisse in der Praxis gibt er abschließend konkrete Handlungsempfehlungen.
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3 Herleitung eines Modells zur Erklärung von NAV-Spreads

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Im Hinblick auf die Feststellung, dass von Premiums und Discounts ein signifikanter Einfluss für das Erzeugen von Shareholder Value ausgeht, sollen im Folgenden die Ursachen von NAV-Spreads umfassend untersucht werden.

Wenngleich bislang keine wissenschaftlichen Untersuchungen zu NAV-Spreads im REIT-Segment der EU vorgenommen wurden, existieren Untersuchungen sowohl für REIT-Strukturen außerhalb der EU als auch für europäische REOCs. Dabei sind verschiedene potenzielle Einflussfaktoren empirisch überprüft worden, die nachfolgend durch eine Metaanalayse validiert, verdichtet und um bislang unberücksichtigte Faktoren erweitert, in ein Erklärungsmodell integriert werden sollen. Den Ausgangspunkt stellt dabei eine Differenzierung der unterschiedlichen Einflusskategorien dar, wobei eine Gliederung des NAV-Spreads in drei verschiedene Komponenten vorgenommen wird. Die Gliederung orientiert sich indes an den unterschiedlichen Ebenen, die von dem Einfluss der einzelnen Komponenten betroffen sind: Markt-, Sektor- und Unternehmen (vgl. Tabelle 3.01). Die einzelnen Komponenten beziehen sich auf verschiedene theoretische Rahmenkonzepte und sind geeignet, unterschiedliche Aspekte des empirisch beobachtbaren NAV-Spreads zu erklären.

Tabelle 3.01: Differenzierung unterschiedlicher Komponenten des NAV-Spreads

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