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Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs

Auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-EU-REIT-Marktes

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Michael Müller

Dieses Buch beschäftigt sich mit dem Problem des Auseinanderfallens von Aktienpreis und Net Asset Value (NAV) bei Real Estate Investment Trusts (REITs). Zur Ursachenanalyse differenziert der Autor dieses als «NAV-Spread» bekannte Phänomen erstmalig in drei Hauptkomponenten. Diese verdichtet er zu einem innovativen, ganzheitlichen Erklärungsmodell, mit dem er 70 Prozent des NAV-Spreads erklären kann. Als Grundlage dient der bislang umfassendste EU-REIT-Datensatz (rd. 65 Prozent des Gesamtmarktes). Die gewonnenen Erkenntnisse betrachtet der Autor aus Perspektive des Unternehmens und stellt die Bedeutung bzw. Chancen und Risiken für das wertorientierte Management des REITs heraus. Zur Verwendung der Ergebnisse in der Praxis gibt er abschließend konkrete Handlungsempfehlungen.
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Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit dem Problem des Auseinanderfallens der Bewertungsergebnisse von Vermögenswerten der Immobilienobjekte von Real Estate Investment Trusts (REITs) an den Immobilienmärkten einerseits und der Unternehmen, die diese Objekte im Eigentum haben, an den Kapitalmärkten anderseits. Diese auch als NAV-Spread bekannte Differenz zwischen dem Net Asset Value des Immobilienvermögens und dem Wert der Gesellschaften am Kapitalmarkt war bereits Untersuchungsgegenstand zahlreicher Forschungsvorhaben. REIT spezifische Themen sind der wichtigste Schwerpunkt der Forschungsrichtung Real Estate Finance und unter den einschlägigen Arbeiten nimmt die Untersuchung der NAV-Spreads wiederum die am stärksten untersuchte Einzelfragestellung ein, ohne dass bislang eine vollständige Erklärung möglich ist. Ebenso stellen Abschläge vom NAV regelmäßig ein großes Problem für die Unternehmenspraxis bei der Finanzierung von Immobilienvermögen über die Kapitalmärkte dar. Der Verfasser hat sich somit eine aus theoretischer wie empirischer Sicht gleichermaßen hochgradig relevante Problemstellung vorgenommen. Zahlreiche Vorarbeiten zeigen zudem, dass die Forschungsfrage sehr anspruchsvoll ist. Sein zentrales Forschungsinteresse gilt der Beantwortung der Frage, wie das Management eines REIT auszugestalten ist, um die NAV-Discounts möglichst unwahrscheinlich und den Shareholder Value des Immobilienunternehmens für die Anleger möglichst hoch werden zu lassen. Für forschungsorientierte Leser stellt die Arbeit eine beachtliche Weiterentwicklung des Stands der bisherigen Forschung im Bereich der nutzerorientierten Immobilienbewertung dar. Für Praktiker erarbeitet Dr. Michael Müller in seiner Dissertation einen strategisch-taktischen Handlungsrahmen, wie NAV-Spreads durch das REIT-Management möglichst positiv beeinflusst werden k...

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