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Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs

Auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-EU-REIT-Marktes

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Michael Müller

Dieses Buch beschäftigt sich mit dem Problem des Auseinanderfallens von Aktienpreis und Net Asset Value (NAV) bei Real Estate Investment Trusts (REITs). Zur Ursachenanalyse differenziert der Autor dieses als «NAV-Spread» bekannte Phänomen erstmalig in drei Hauptkomponenten. Diese verdichtet er zu einem innovativen, ganzheitlichen Erklärungsmodell, mit dem er 70 Prozent des NAV-Spreads erklären kann. Als Grundlage dient der bislang umfassendste EU-REIT-Datensatz (rd. 65 Prozent des Gesamtmarktes). Die gewonnenen Erkenntnisse betrachtet der Autor aus Perspektive des Unternehmens und stellt die Bedeutung bzw. Chancen und Risiken für das wertorientierte Management des REITs heraus. Zur Verwendung der Ergebnisse in der Praxis gibt er abschließend konkrete Handlungsempfehlungen.
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Vorwort

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„Ich kann zwar die Bahn der Gestirne auf Zentimeter und Sekunde berechnen, aber nicht, wohin eine verrückte Menge einen Börsenkurs treiben kann.“ (Sir Isaac Newton, 1643–1727, englischer Mathematiker, Physiker und Astronom)

Die erste Idee zu dieser Arbeit entstand während meiner Tätigkeit als Unternehmensberater, als ich einen Private Equity Fund bei der Akquise, Optimierung und dem anschließenden IPO eines deutschen Immobilienunternehmens unterstützte. Trotz einer grundsätzlich erfolgreichen Transaktion reflektierte der Aktienpreis die Potenziale des Unternehmens nicht nachhaltig. Insbesondere aus Sicht des Managements der neu entstandenen Gesellschaft warf dies die Frage auf, welche Faktoren das Pricing einer Immobilienaktie am Kapitalmarkt eigentlich bestimmen und wie diese durch das Unternehmen selbst positiv beeinflusst werden können. Durch eine Recherche in der einschlägigen Literatur konnte diese Frage jedoch weder eindeutig noch erschöpfend beantwortet werden. Ich entschloss mich somit, dieser Frage in einer eigenen wissenschaftlichen Untersuchung weiter auf den Grund zu gehen. Mit dem nun vorliegenden Ergebnis hoffe ich, einen Beitrag zum anhaltenden Diskurs betreffend der Verwerfungen zwischen Preis und NAV von Immobilienaktien (dem „NAV-Spread“) leisten zu können. Gleichermaßen hoffe ich, dass die auf dieser Basis entwickelten Handlungsempfehlungen auch beim Management in der Praxis auf Interesse stoßen.

Der erfolgreiche Abschluss dieser Arbeit, die als Dissertation an der Technischen Universität Darmstadt eingereicht und angenommen wurde, wäre ohne die umfassende Unterstützung, die mir in vielfältiger Hinsicht gewährt wurde, nicht möglich gewesen. Insofern stellt diese...

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