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Das städtebauliche Sanierungsrecht im Konflikt zwischen Individualinteressen und kommunaler Sanierungstätigkeit

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Amrei Stocksmeyer

Die städtebauliche Sanierung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Gemeinden zu einer Schwerpunktaufgabe entwickelt hat. Ihr Ziel ist die Behebung von Substanz- und Funktionsmängeln bereits bebauter Gebiete. Die Sanierung erfordert unter anderem die Bewertung eines komplexen Sachverhalts. Der Gesetzgeber hat in den §§ 136 ff. BauGB zahlreiche Eingriffsregelungen geschaffen. Diese Regelungen sind von Entscheidungsspielräumen der Verwaltung geprägt. Ziel der Arbeit ist demzufolge die Analyse und Auflösung des Spannungsverhältnisses zwischen dem städtebaulichen Sanierungsrecht als flexibles Rechtsregime, seinem spezifischen Eingriffscharakter, den behördlichen Letztentscheidungsspielräumen und dem daraus folgenden Bedürfnis nach Verfahrens- und Organisationsregeln.
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Einleitung

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Die städtebauliche Sanierung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Städten und Gemeinden zu einer kommunalen Schwerpunktaufgabe entwickelt hat.1 Ihr Ziel ist die Behebung von Substanzmängeln und Funktionsverlusten bereits bebauter Bereiche (§ 136 Abs. 2 BauGB). Diese Herausforderung verlangt nicht nur die Bewertung eines komplexen Sachverhalts, sondern sie muss auch den wandelnden städtebaulichen Anforderungen im demographischen und wirtschaftlichen Bereich gerecht werden. Unabdingbar ist daher die Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe durch den Gesetzgeber.

Begleitet wird die Sanierungsaufgabe von tatsächlichen Einflussfaktoren, die mitunter zu negativen Auswirkungen führen. So können Subventionen nicht nur die Wirtschaftskraft stärken, sondern auch zu einer formalen Umsetzung von Sanierungszielen führen, ohne die positiven Effekte der Missstandsbehebung zu erzielen. Fehlentwicklungen können auch entstehen, wenn das Gemeinwohlinteresse einer Sanierungsmaßnahme in den Hintergrund gerückt wird, weil die Sanierungsziele allein der Generierung von Gewerbeeinnahmen dienen oder weil sie Gentrifizierungsprozesse hervorrufen.

Neben diesen tatsächlichen Einflüssen gebieten auch die rechtlichen Faktoren die sorgsame Anwendung des Sanierungsrechts. Zum einen hat der Gesetzgeber in den §§ 136 ff. BauGB zahlreiche Regelungen geschaffen, die den Einzelnen in seinen Individualrechten berühren können, wie etwa die Genehmigungspflicht nach §§ 144, 145 BauGB oder die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB. Andererseits muss auch in den Blick genommen werden, dass die rechtlichen Regelungen zum städtebaulichen Sanierungsrecht von Entscheidungsspielräumen der Verwaltung geprägt sind. Neben der Anerkennung von Beurteilungsspielräumen und Ermessen sorgt vor allem der planungsrechtliche Einschlag des...

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