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Das städtebauliche Sanierungsrecht im Konflikt zwischen Individualinteressen und kommunaler Sanierungstätigkeit

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Amrei Stocksmeyer

Die städtebauliche Sanierung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Gemeinden zu einer Schwerpunktaufgabe entwickelt hat. Ihr Ziel ist die Behebung von Substanz- und Funktionsmängeln bereits bebauter Gebiete. Die Sanierung erfordert unter anderem die Bewertung eines komplexen Sachverhalts. Der Gesetzgeber hat in den §§ 136 ff. BauGB zahlreiche Eingriffsregelungen geschaffen. Diese Regelungen sind von Entscheidungsspielräumen der Verwaltung geprägt. Ziel der Arbeit ist demzufolge die Analyse und Auflösung des Spannungsverhältnisses zwischen dem städtebaulichen Sanierungsrecht als flexibles Rechtsregime, seinem spezifischen Eingriffscharakter, den behördlichen Letztentscheidungsspielräumen und dem daraus folgenden Bedürfnis nach Verfahrens- und Organisationsregeln.
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Abschließend lassen sich folgende Untersuchungsergebnisse zusammenfassen:

1. Das Sanierungsrecht ist durch eine Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe geprägt. Diese erfahren durch Wendungen wie „erheblich“, „Gesamtsituation des Einzelfalls“, „deutlich positiv“, „absehbarer Zeitraum“ oder „gewichtige städtebauliche Belange“ eine weitere Konkretisierung. Da jeder Entscheidung unterschiedliche Ausgangsbedingungen zu Grunde liegen, wie etwa die Gebietsgröße, die vorhandenen Missstände oder die kommunalen Zielvorstellungen treten Unsicherheiten bei der Rechtsanwendung und dem Rechtschutz auf.

2. Im Gegensatz zu den Bauleitplänen enthält die Sanierungssatzung keine planerischen Festsetzungen, die unmittelbar die Nutzung der einbezogenen Grundstücke regeln. Sie dient lediglich der Gebietsabgrenzung und bildet die Grundlage für weitere Eingriffsregelungen.

Die Eingriffsbefugnisse rechtfertigen sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, welche den sanierungsbezogenen Allgemeinwohlbelangen innewohnt und die Behebung städtebaulicher Missstände bezweckt. Das Vorliegen der Allgemeinwohlbelange sowie der städtebaulichen Missstände begründen die Befugnis zum Erlass der Sanierungssatzung. Um die Balance zwischen Eigentumsgarantie und Sozialpflichtigkeit sicherzustellen, müssen die Voraussetzungen für den Erlass der Satzungssatzung sorgsam geprüft werden. Dies gilt umso mehr, weil sie die Grundlage für das weitere Verfahren bilden und dort nicht noch einmal geprüft werden.

3. Mit der Förderung von Sanierungsmaßnahmen sollen positive wirtschaftliche Effekte erzielt werden, wie die Stärkung der regionalen Wirtschaftskraft. Diese Effekte können sich aber in das Gegenteil verkehren, wenn die Sanierungsziele zwar formal umgesetzt werden, die mit ihnen bezweckten positiven Effekte aber nicht erzielt werden oder ein städtebaulich sinnvolleres...

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