Anlagen für Ferien- und Erholungsaufenthalte im Blickfeld des Städtebaurechts

Inhaltsverzeichnis

• Cover
• Titel
• Copyright
• Autorenangaben
• Über das Buch
• Zitierfähigkeit des eBooks
• Inhalt
• A. Einleitung
• I. Ziel der Untersuchung
• II. Untergliederung der Ausgangsfrage und Einordnung in die planungsrechtlichen Grundstrukturen
• B. Übersicht und Abgrenzung relevanter Begriffe und Nutzungsformen
• I. Wohnen, Wohngebäude und Wohnung
• 1. Wohnbegriff
• a) Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises
• b) Dauerhaftigkeit
• c) Freiwilligkeit des Aufenthalts
• 2. Wohngebäude
• 3. Wohnung
• II. Ferienwohnen, Dauerwohnen und Zweitwohnen
• III. Ferienhäuser und -wohnungen, Wochenendhäuser und -wohnungen
• 1. Wochenendhäuser und Wochenendwohnungen
• 2. Ferienhäuser und Ferienwohnungen
• IV. Betriebe des Beherbergungsgewerbes
• 1. Zum Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes
• 2. Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes
• V. Jugendherbergen
• VI. Boardinghouse – Serviced Apartment
• VII. Mobiles Unterkommen
• C. Zulässigkeit typischer Anlagen für Ferien- und Freizeitaufenthalte in den Baugebieten der Baunutzungsverordnung
• I. Nutzungskonzept und Betriebsbeschreibung als planungsrechtliche Ausgangspunkte
• II. „Klassische“ Betriebe des Beherbergungsgewerbes
• III. Nutzung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen
• 1. Ausschließliche Eigennutzung
• 2. Vermietung von Ferienhäusern und -wohnungen an wechselnde Gäste
• a) Vermietung als Wohnnutzung?
• aa) Zur ablehnenden Sicht der Rechtsprechung
• bb) Zu den abweichenden Literaturmeinungen
• b) Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern als Betrieb des Beherbergungsgewerbes?
• aa) Auffassungen in der Rechtsprechung
• (1) Zur Haltung des 4. Senats des Bundesverwaltungsgerichts
• (2) Zu den differenzierenden Auffassungen in den unteren Instanzen
• bb) Literaturmeinungen
• cc) Kritik und für die Einordnung als Betrieb des Beherbergungsgewerbes sprechende Gründe
• (1) Zur fehlenden Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung und der Begründung eines häuslichen Wirkungskreises
• (2) Innere Systematik der Baunutzungsverordnung
• (3) Zum vergleichbaren Störpotential
• (4) Infrastruktur, Ausstattung und Serviceangebot als zu vernachlässigende Anhaltspunkte
• dd) Zusammenfassung
• c) Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern als sonstige Gewerbebetriebe?
• aa) Wohngebiete, §§ 2 bis 7 BauNVO
• bb) Gewerbe- und Industriegebiete, §§ 8, 9 BauNVO
• d) Sondergebietsspezifische Nutzungen nach §§ 10, 11 BauNVO
• e) Zulässigkeit als bestandssichernde Festsetzung oder Fremdkörperfestsetzung
• 3. Zwischen- oder Weitervermietung zu Zwecken des Ferienaufenthalts
• a) Gewerbliche Vermietung
• b) Weitergabe an Freunde und Familie
• 4. Zur gelegentlichen Eigennutzung durch den Eigentümer bei Vermietung an ständig wechselnde Gäste
• IV. Planungsrechtliche Einordnung des Boardinghouse – Serviced Apartment
• 1. Behandlung in der Rechtsprechung und Literatur
• 2. Kritik am Modell des Nutzungsschwerpunkts
• 3. Zusammenfassung
• V. Vorliegende Entwürfe zur Änderung der Baunutzungsverordnung
• 1. Regierungsentwurf zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU – Einfügen eines § 13a BauNVO
• a) Inhalt und Begründung der vorgeschlagenen Änderung
• b) Auseinandersetzung mit dem geplanten Regelungsinhalt
• aa) Zur fehlenden Notwendigkeit der Einführung eines § 13a BauNVO
• bb) Inhalt der Regelung des § 13a BauNVO im Einzelnen
• (1) Zur Legaldefinition des Begriffs „Ferienwohnung“
• (2) Zur Einordnung als (nicht störender) Gewerbebetrieb nach § 13a Satz 1 BauNVO „in der Regel“
• (3) Abweichende Einordnung als Betrieb des Beherbergungsgewerbes nach § 13a Satz 2 BauNVO
• (a) Umkehrung des systematischen Verhältnisses des Betriebs des Beherbergungsgewerbes zu dem sonstigen Gewerbebetrieb
• (b) Unklarheit hinsichtlich der Anwendungsfälle des Satzes 2
• (c) Keine Anwendung des § 13a BauNVO auf bei Inkrafttreten bereits erlassene Bebauungspläne
• (4) Fazit
• 2. Verordnungsantrag des Landes Mecklenburg-Vorpommern
• VI. Zulässige Nutzungen in Sondergebieten nach §§ 10, 11 BauNVO und Konfigurierungsmöglichkeiten
• 1. Allgemeines zu den Sondergebieten nach §§ 10, 11 BauNVO
• a) Festsetzung der allgemeinen Zweckbestimmung und Art der baulichen Nutzung
• b) Zum Verhältnis der Sondergebiete nach § 10 und § 11 BauNVO zueinander und zu den übrigen Baugebieten
• 2. Sondergebiete, die der Erholung dienen, § 10 BauNVO
• a) Grundsätzliches zu den Sondergebieten mit Erholungsfunktion
• b) Gemeinsame Regelungen für alle Sondergebiete mit Erholungsfunktion
• aa) Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für sportliche Zwecke, § 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO
• bb) Zulässigkeit von Gebäuden und Räumen für freie Berufe, § 13 BauNVO
• cc) Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen, § 12 BauNVO
• dd) Zur Schutzwürdigkeit und Störanfälligkeit der Erholungssondergebiete
• (1) Geräuschimmissionen
• (2) Geruchsimmissionen
• c) Zu den benannten Sondergebieten nach § 10 Abs. 1, 3 bis 5 BauNVO
• aa) Festsetzung der Zweckbestimmung und Art der baulichen Nutzung
• bb) Zu den einzelnen benannten Sondergebieten, die der Erholung dienen
• (1) Wochenendhausgebiete
• (a) Art der Nutzung und Zweckbestimmung
• (b) Bauweise
• (c) Maß der baulichen Nutzung
• (2) Ferienhausgebiete
• (a) Art der Nutzung und Zweckbestimmung
• (b) Bauweise und Maß der baulichen Nutzung
• (3) Campingplatzgebiete
• (a) Art der baulichen Nutzung und Zweckbestimmung
• (aa) Allgemeines
• (bb) Abgrenzung zur Festsetzung einer Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB
• (cc) Abgrenzung zu sonstigen Gewerbebetrieben
• (dd) Zur Problematik der Zulässigkeit von Mobilheimen
• (b) Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
• d) Unbenannte Sondergebiete nach § 10 BauNVO
• aa) Festsetzung der Zweckbestimmung und der Art der baulichen Nutzung
• bb) Maß der baulichen Nutzung
• 3. Sonstige Sondergebiete, § 11 BauNVO
• a) Wesentlicher Unterschied zu den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO
• b) Festsetzung der Zweckbestimmung und der Art der baulichen Nutzung
• aa) Festsetzung der allgemeinen Zweckbestimmung
• bb) Festsetzung der Art der baulichen Nutzung
• cc) Zum Verbot der Kontingentierung von Nutzungen („Windhundrennen“)
• c) Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
• d) Gebiete für den Fremdenverkehr
• e) Unbenannte Gebiete, insbesondere Mischung von Anlagen zur Fremdenbeherbergung und Freizeitwohnen
• f) Schutzwürdigkeit und Störanfälligkeit der Sondergebiete
• g) Stellplätze und Garagen nach § 12 BauNVO und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO
• h) Zulässigkeit von Gebäuden und Räumen für freie Berufe, § 13 BauNVO
• 4. Problemfeld Dauerwohnen in Sondergebieten nach § 10 und § 11 BauNVO
• a) Planungsziel: Parallele Zulässigkeit von Dauer- und Freizeitwohnen
• aa) Bestandssichernde Festsetzungen oder Fremdkörperfestsetzungen
• (1) Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan
• (2) Erhaltungssatzung, § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB („Milieuschutzsatzung“)
• bb) Über die Bestandssicherung hinausgehende Festsetzungen zur Ermöglichung des Dauerwohnens („Nutzungsmix“)
• cc) Festsetzungen zum Ausschluss von Zweitwohnungen
• b) Planungsziel: Erschwerung des Dauerwohnens in Sondergebieten nach § 10 und § 11 BauNVO
• aa) Bestimmung von Ausstattungsmerkmalen
• bb) Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB
• cc) Erschließung, Lage des Gebiets und Einrichtungen zur Versorgung
• dd) Erlass einer Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB
• ee) Sicherung durch Baulast und Dienstbarkeit
• ff) Schuldrechtliche Vereinbarungen
• gg) Gemeindlicher Erwerb und Verpachtung in Wochenendhausgebieten
• 5. Zur Funktionslosigkeit des Bebauungsplans
• VII. Rücksichtnahmegebot, § 15 BauNVO
• D. Darstellungen in Flächennutzungsplänen
• I. Allgemeines zum Zweck und zu den Bindungswirkungen des Flächennutzungsplans
• II. Darstellungen, die nicht auf die Realisierung von Sondergebieten gerichtet sind
• III. Darstellungen von Sondergebieten nach § 10 und § 11 BauNVO und Sonderbauflächen nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO
• 1. Darstellung einer Sonderbaufläche nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 BauNVO
• 2. Sondergebiete nach § 10 Abs. 2 Satz 1 und § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO
• E. Erhaltungssatzungen – Milieuschutzsatzungen nach § 172 BauGB
• F. Aspekte der Raumordnung
• G. Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, § 34 BauGB
• I. Zur Bestimmung des Innenbereichs
• 1. Bebauungszusammenhang mit Ortsteilqualität
• 2. Wochenend-, Ferienhäuser und mobile Unterkunftsmöglichkeiten als maßstabsbildende Anlagen?
• a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung
• b) Zur Notwendigkeit einer Differenzierung nach Wochenendhäusern und Ferienhäusern
• II. Zum Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB
• 1. Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung
• 2. Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung
• 3. Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB
• a) Sonstige Sondergebiete nach § 11 BauNVO
• b) Sondergebiete nach § 10 BauNVO
• H. Vorhaben im Außenbereich, § 35 BauGB
• I. Zulässigkeit von Vorhaben zur Vermietung an Feriengäste
• 1. Zulässigkeit als privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB
• a) Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB
• aa) Zum Fehlen des Merkmals des Dienens bei isolierter Betrachtung der betriebsfremden Nutzung
• bb) Zur Möglichkeit der Privilegierung über die Figur des „mitgezogenen Betriebsteils“
• (1) Allgemeine Voraussetzungen
• (2) Einzelfragen
• (a) Anforderungen an den betrieblichen Zusammenhang
• (aa) Meinungsstand
• (bb) Bewertung
• (b) Unterordnung der Vermietung
• (aa) Verhältnis der Einnahmen aus privilegierter und nichtprivilegierter Nutzung
• (bb) Zu Anzahl und Größe der Unterkunftsmöglichkeiten
• (c) Schaffung neuer Gebäude
• cc) Merkmale „Dienen“ und „untergeordneter Teil der Betriebsfläche“
• dd) Entgegenstehen öffentlicher Belange und ausreichende Erschließung
• b) Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB
• 2. Zulässigkeit als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB
• 3. Zulässigkeit als sog. teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB
• a) Zur Anwendung des Tatbestandes des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
• aa) Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB
• bb) Änderung der Nutzung eines Gebäudes
• cc) Zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz (Buchst. a))
• dd) Die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt (Buchst. b))
• (1) Allgemeines
• (2) Abgrenzung von Neubau und Umbau zur Nutzungsänderung
• ee) Aufgabe der bisherigen Nutzung darf nicht länger als 7 Jahre zurückliegen (Buchst. c))
• ff) Gebäude vor mehr als 7 Jahren zulässigerweise errichtet (Buchst. d))
• gg) Räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der Hofstelle (Buchst. e))
• hh) Keine Anwendung der Einschränkung des Buchst. f)
• ii) Verpflichtung, keinen Neubau als Ersatz vorzunehmen (Buchst. g))
• b) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
• c) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
• d) Änderung von die Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
• aa) Erhaltenswerte, das Bild der Kulturlandschaft prägende Gebäude
• bb) Zweckmäßige Verwendung der Gebäude und Erhaltung des Gestaltswerts
• e) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB
• f) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB
• aa) Gewerblicher Betrieb
• bb) Zulässigerweise errichteter Betrieb
• cc) Bauliche Erweiterung des Betriebs
• dd) Angemessenheit
• (1) Im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude
• (2) Im Verhältnis zum vorhandenen Betrieb
• (3) Zur wiederholten Betriebserweiterung
• g) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB, Neuerrichtung in begründeten Einzelfällen
• aa) Begründeter Einzelfall
• bb) Zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert
• cc) Übrige Voraussetzungen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) bis g) BauGB
• II. Eigennutzung zu Ferien- und Erholungszwecken durch den Eigentümer oder Dauermieter
• 1. Kein privilegiert zulässiges Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 4 BauGB
• 2. Sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB
• 3. Zulässigkeit als sog. teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB
• a) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
• b) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB
• aa) Längere Eigennutzung durch den Eigentümer oder seine Familie
• bb) Zukünftige Eigennutzung durch den Eigentümer
• c) Ersatzbau für ein zerstörtes Gebäude, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB
• d) Änderung von die Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB
• e) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB
• f) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB
• g) Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB, Neuerrichtung in begründeten Einzelfällen
• I. Einführung eines Genehmigungsvorbehalts nach § 22 BauGB
• I. Zu den vom Genehmigungsvorbehalt erfassten Rechtsvorgängen
• II. Zur Struktur des § 22 BauGB
• III. Überblick zur Entwicklung des § 22 BauGB
• IV. Formelle und materielle Voraussetzungen zur Einführung eines Genehmigungsvorbehalts
• 1. Zum Satzungsrecht der Gemeinde
• a) Zu den Maßstäben an die Bestimmung der Fremdenverkehrsprägung
• b) Vorschriften über die Anerkennung von Orten als Kur- und Erholungsorte
• c) Grenzwerte aus Kommunalabgabengesetzen
• d) Darstellungen in Raumordnungsplänen, Regionalplänen, Flächennutzungsplänen und informellen Planungen
• e) Zur Frage der Zuerkennung des Satzungsrechts bei nur beabsichtigter Fremdenverkehrsprägung
• f) Zum Fehlen eines Beurteilungsspielraums hinsichtlich der Frage des Vorliegens des Satzungsrechts
• 2. Materielle Voraussetzungen des Erlasses einer Fremdenverkehrssatzung
• a) Vorhandene oder vorgesehene Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr
• aa) Fallgruppen des § 22 Abs. 1 Satz 4 BauGB als unwiderlegliche Fiktion
• bb) Kurgebiete, Gebiete für die Fremdenbeherbergung, Wochenend- und Ferienhausgebiete, die in einem Bebauungsplan festgesetzt sind
• (1) Nennung von Wochenend- und Ferienhausgebieten
• (2) Eingrenzung des Merkmals der nur vorgesehenen Zweckbestimmung
• cc) Im Zusammenhang bebaute Ortsteile
• dd) Sonstige Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktionen
• ee) Unbenannte Fälle der Annahme einer Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr
• b) Möglichkeit der Beeinträchtigung der Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr
• c) Möglichkeit der Beeinträchtigung der geordneten städtebaulichen Entwicklung
• d) Zur Annahme einer Teilnichtigkeit der Fremdenverkehrssatzung
• 3. Einführung des Genehmigungsvorbehalts – Inhalte und Verfahren
• a) Satzungsinhalt und Begründung der Satzung
• aa) Zum konkreten Satzungsinhalt
• bb) Begründungserfordernis
• cc) Begrenzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen nach § 22 Abs. 9 BauGB
• b) Aufstellungsverfahren
• c) Bekanntmachung und Inkrafttreten
• d) Information des Grundbuchamtes
• V. Voraussetzungen und Verfahren der Genehmigungserteilung
• 1. Zu den materiellen Voraussetzungen der Genehmigungserteilung
• a) Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion
• b) Vermutete Beeinträchtigung bei Einräumung der Rechte
• c) Keine Ausräumung der Vermutung der Beeinträchtigung durch Fremdenverkehrsdienstbarkeit oder Baulast
• d) Beeinträchtigung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung
• e) Durch Vormerkung gesicherte Übereignungsansprüche Dritter
• f) Besondere Härte
• 2. Genehmigungsverfahren im Überblick
• 3. Übernahme des Grundstücks und Entschädigung
• VI. Zur Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts und Freistellung einzelner Grundstücke
• VII. Miteigentümermodell – Umgehung des Genehmigungsvorbehalts durch die Bildung von Bruchteilseigentum
• 1. Bildung von Bruchteilseigentum als verbotenes Umgehungsgeschäft
• 2. Umwandlung von Bruchteils- in Wohnungseigentum als Anwendungsfall des Genehmigungsvorbehalts
• 3. Zur geplanten Erweiterung des Anwendungsbereichs des § 22 BauGB auf die Bildung von Bruchteilseigentum
• a) § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Nr. 4 BauGB – Bruchteilseigentum
• b) § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB – Nutzung von Räumen als Nebenwohnung
• aa) Zu Inhalt und Begründung der vorgeschlagenen Änderung
• bb) Kritik
• (1) Zur fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Bundes
• (2) Konflikt mit den Regelungen der Baunutzungsverordnung
• J. Zweckentfremdungsverbote – Exkurs
• K. Thesen und Ergebnisse
• L. Literaturverzeichnis