Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und Spanien

Inhaltsverzeichnis

• Cover
• Title
• Copyright
• Autorenangaben
• Über das Buch
• Zitierfähigkeit des eBooks
• Vorwort
• Inhaltsübersicht
• Inhaltsverzeichnis
• Abkürzungsverzeichnis
• § 1 Einleitung
• I. Geschichte und Bedeutung des Mieterschutzes im Allgemeinen
• 1. Entstehung des sozialen Mietrechts
• 2. Besondere Bedeutung des Mieterschutzes bei der Wohnraummiete
• 3. § 566 BGB: Mieterschutz durch Bestandsschutz
• II. Ziel der Arbeit
• 1. Ziel der rechtssoziologischen und rechtsgeschichtlichen Untersuchung
• 2. Ziel der rechtsdogmatischen Untersuchung
• 3. Ziel der rechtsvergleichenden Untersuchung
• III. Gang der Untersuchung
• 1. Die gesellschaftlichen Hintergründe in den verschiedenen Epochen
• 2. Die Entstehungsgeschichte und der Gesetzgebungsprozess des § 566 BGB
• 3. Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und in Spanien
• 4. Die Darstellung und Bewertung der Unterschiede zwischen der deutschen, der Schweizer und der spanischen Regelungen
• 5. Abschließende Betrachtung in Thesen und Ausblick
• § 2 Die gesellschaftlichen Hintergründe in den verschiedenen Epochen
• I. Die gesellschaftlichen Hintergründe im antiken Rom
• 1. Stadtkultur und Mietsachverhalte
• a) Die Entwicklung einer Stadtkultur
• b) Das Massenbedürfnis nach Mietwohnungen und das städtische Wohnhaus als Ware
• 2. Die römische Gesellschaftsstruktur
• a) Gesellschaftsstruktur auf dem Land
• b) Gesellschaftsstruktur in der Stadt
• 3. Die gesellschaftliche Stellung der Eigentümer
• 4. Die gesellschaftliche Stellung der Mieter
• 5. Bedeutung der Wohnung
• 6. Zusammenfassung
• II. Die gesellschaftlichen Hintergründe im Laufe des 19. Jahrhunderts
• 1. Historischer Umbruch
• a) Gesellschaftliche Umwälzungsprozesse
• b) Industrialisierung
• c) Urbanisierung
• 2. Die gesellschaftliche Stellung der Eigentümer
• a) Zwei verschiedene Typen von Eigentümern
• b) Der gesellschaftliche Status und der hierdurch bedingte politische Einfluss
• 3. Die gesellschaftliche Stellung der Mieter
• a) Heterogenität des Mieterstandes
• b) Dennoch kein politischer Einfluss der Mieter
• 4. Bedeutung der Lebensweise und der Wohnung
• a) Lebensweise vor Beginn der Industrialisierung
• b) Lebensweise mit Beginn der Industrialisierung
• aa) Die Miete als Hauptlebensform
• bb) Wohnraum als Ware
• cc) Wohnungsnot und Auswirkungen auf den Wohnungsstandard
• dd) Entstehung eines Wohnungsfeudalismus
• ee) Großstädtisches Nomadentum und die Auswirkung auf die Bedeutung der Wohnung
• c) Veränderung der Lebensweise im Laufe der Industrialisierung
• aa) Äußere Ursache: Stabilisierung des Arbeitsmarktes
• bb) Innere Ursache: Wohnverhältnisse
• 5. Zusammenfassung
• § 3 Die Entstehungsgeschichte und der Gesetzgebungsprozess des § 566 BGB
• I. Die rechtliche Situation im antiken Rom
• 1. Locatio conductio
• 2. Vermieter
• a) Vermieter als Eigentümer und Besitzer
• b) Vermieter als Vertragspartei
• 3. Mieter
• 4. Instabilität des Mietverhältnisses
• 5. Gesellschaftliche Situation und rechtliche Struktur
• II. Die rechtliche Situation in Deutschland vor der Kodifizierung des BGB
• 1. Die Rezeption des römischen Rechts
• a) Begriff der Rezeption
• b) Verlauf und Ursachen der Rezeption
• aa) Die Glossatoren und Kommentatoren als Mittler des Corpus Iuris Civilis
• bb) Die Rezeption in Deutschland
• (1) Die Auswirkungen des rechtlichen Partikularismus und des Fehlens eines einheitlichen Reichsprivatrechts auf den Rezeptionsprozess
• (2) Der zweispurig verlaufende Prozess der Rezeption: Reichsebene und Ebene der Territorien und Städte
• (3) Der usus modernus pandectarum
• c) Inhalt und Ausgestaltung der Rezeption
• 2. Rechtszersplitterung in der Aufklärungszeit
• a) Das Allgemeine Landrecht für die Preußischen Staaten
• b) Der Code Civil
• c) Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der Oesterreichischen Monarchie
• 3. Zusammenfassung
• III. Der Gesetzgebungsprozess
• 1. Literatur zum Gesetzgebungsprozess
• 2. Gesetzgebungsverfahren
• 3. Der erste Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1888
• a) Wortlaut
• b) Hintergrund und Argumente der Kommission
• c) Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolge
• aa) Voraussetzungen der Anwendbarkeit
• bb) Inhalt der Regelung
• cc) Rechtsfolge der Regelung
• d) Reaktionen auf den ersten Entwurf
• aa) Otto von Gierke
• bb) Gutachterliche Äußerungen zum 19. Deutschen Juristentag von 1888
• cc) Die öffentliche Meinung
• dd) Reaktionen in der Gesamtschau
• e) Stellungnahme
• aa) Dogmatische Einwände als Relikt aus dem antiken Rom
• bb) Keine Gefährdung der Verkehrssicherheit durch die fehlende Grundbucheintragung
• cc) Das Erfordernis der Akzeptanz durch die Bevölkerung
• dd) Zusammenfassung
• 4. Der zweite Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1894
• a) Wortlaut
• b) Hintergrund und Argumente der Kommission
• c) Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolge
• d) Stellungnahme
• aa) Die Grundkonzepte im Vergleich
• bb) Die tatsächliche Schutzwirkung im Vergleich
• cc) Die Einführung des Grundsatzes Kauf bricht nicht Miete als politische Grundsatzentscheidung
• dd) Möglicher Zusammenhang zwischen den gesellschaftlichen und rechtlichen Entwicklungen
• (1) Die wichtigsten gesellschaftlichen Entwicklungen im Überblick
• (2) Inhaltlicher Zusammenhang zwischen den gesellschaftlichen und rechtlichen Veränderungen
• ee) Zusammenfassung
• 5. Das Bürgerliche Gesetzbuch von 1896/1900
• a) Wortlaut
• b) Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolge
• c) Ausblick: Die weitere Entwicklung im 20. Jahrhundert
• § 4 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland
• I. Grundgedanken
• II. Anwendungsbereich
• 1. Direkter Anwendungsbereich und Erweiterung durch Verweisungen
• 2. Der für die vorliegende Arbeit relevante Anwendungsbereich
• III. Tatbestandsvoraussetzungen
• 1. Wirksamer Mietvertrag und Überlassung im Zeitpunkt der Veräußerung
• a) Bestehen eines Mietvertrags
• b) Überlassung der Mietsache
• c) Veräußerung an einen Dritten
• 2. Identität des Veräußerers und des Vermieters
• a) Grundsätzlich: Identitätserfordernis
• b) Ausnahme: analoge Anwendung bei fehlender Identität
• aa) Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke
• bb) Vorliegen einer vergleichbaren Interessenlage
• cc) Auswirkung für die Beratungspraxis
• IV. Rechtsfolgen
• 1. Die rechtliche Konstruktion: Novation oder Sukzession?
• a) Meinungsstand
• b) Streitentscheid
• aa) Wortlaut
• bb) Historische Auslegung unter Berücksichtigung des Gesetzgebungsprozesses
• cc) Historische Auslegung unter Berücksichtigung der Rechtsprechungshistorie
• dd) Ratio
• c) Geringe praktische Auswirkungen bei mietforderungsbezogenen Einwendungen
• aa) Die §§ 566b ff. BGB als vorrangige Sonderregelungen
• (1) Inhalt der §§ 566b ff. BGB
• (2) Erwerberschutz als primärer Zweck der §§ 566b ff. BGB
• bb) Keine analoge Anwendung der §§ 404 ff. BGB im Anwendungsbereich der §§ 566b ff. BGB
• d) Praktische Auswirkungen bei sonstigen Einwendungen
• aa) Novationslösung
• bb) Sukzessionslösung
• cc) Relevanz
• e) Umgang mit Meinungsstreit im weiteren Verlauf der Arbeit
• 2. Inhalt der Rechte und Pflichten, in die der Erwerber eintritt
• 3. Bürgenhaftung
• 4. Abweichende Vereinbarungen
• 5. Die Auswirkungen in praxi
• a) Unbefristete Mietverträge
• aa) Die ordentliche Kündigung
• bb) Die außerordentliche Kündigung
• b) Befristete Mietverträge
• c) Zusammenfassung
• § 5 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in der Schweiz
• I. Entstehungsgeschichte
• 1. Überblick über das Gesetzgebungsverfahren
• 2. Wiedergabe der inhaltlichen Diskussionen
• II. Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 261 Abs. 1 OR
• 1. Anwendungsbereich
• 2. Bestehen eines Mietvertrags
• 3. Veräußerung
• III. Rechtsfolgen
• 1. Vertragsübergang gemäß Art. 261 Abs. 1 OR
• 2. Das außerordentliche Kündigungsrecht des Erwerbers gemäß Art. 261 Abs. 2 OR
• 3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Veräußerer gemäß Art. 261 Abs. 3 OR
• 4. Die Vormerkung des Mietvertrags gemäß Art. 261b OR
• 5. Keine abweichenden Vereinbarungen möglich
• 6. Die Auswirkungen in praxi
• a) Die Kündigung unbefristeter Mietverträge
• aa) Die ordentliche Kündigung
• bb) Die außerordentliche Kündigung
• b) Die Beendigung befristeter Mietverträge
• c) Die Nutzung der Vormerkungsmöglichkeit gemäß Art. 261b OR
• d) Die Nutzung des außerordentlichen Kündigungsrechts gemäß Art. 261 Abs. 2 OR
• § 6 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Spanien
• I. Entstehungsgeschichte
• 1. Der Código Civil
• 2. Die ersten mietrechtlichen Spezialgesetzgebungen: Real Decreto-ley von 1920, Ley de Arrendamientos Urbanos von 1946 und 1964 und Real Decreto-ley von 1985
• 3. Die Ley de Arrendamientos Urbanos von 1994 in ihrer ursprünglichen Form
• a) Die besonders geschützte Wohnraummiete
• aa) Anwendungsvorrang der gesetzlichen Regelungen
• bb) Gesetzliche Mindestmietdauer und Beendigungsmöglichkeiten
• cc) Behandlung des Mietverhältnisses beim Verkauf der vermieteten Immobilie
• b) Die sonstige Raummiete
• c) Wirkung der Ley de Arrendamientos von 1994
• 4. Die Ley de Arrendamientos Urbanos von 1994 in ihrer heutigen Form
• a) Stärkung der Vertragsfreiheit
• b) Verkürzung der gesetzlichen Vertragsdauer
• c) Drittwirkung des Mietvertrags
• d) Kritik an der Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
• 5. Zusammenfassung
• II. Anwendungsbereich der Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 in ihrer heutigen Form
• III. Art. 14.1 LAU: eingetragene und zu Wohnzwecken vermietete Immobilie
• 1. Tatbestandsvoraussetzungen
• a) Veräußerung
• b) Eintragung der vermieteten Immobilie im Grundbuch
• c) Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch
• d) Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 34 LH in der Person des Erwerbers
• aa) Streit um den Verweis auf Art. 34 LH
• bb) Gutgläubigkeit im Sinne des Art. 34 LH
• cc) Abschließende Beurteilung
• 2. Rechtsfolgen
• a) Mietvertrag ist eingetragen
• b) Mietvertrag ist nicht eingetragen
• aa) Irrelevanz der Kenntnis des Erwerbers der Vermietung
• bb) Außerordentliches Kündigungsrecht gemäß Art. 1571.1 CC i.V.m. Art. 4.2 LAU
• cc) Folgeansprüche des Mieters im Falle der außerordentlichen Kündigung durch den Erwerber
• IV. Art. 14.2 LAU: zu Wohnzwecken vermietete, aber nicht eingetragene Immobilie
• 1. Tatbestandsvoraussetzungen
• 2. Rechtsfolgen
• V. Art. 29 LAU: die sonstige Raummiete
• 1. Tatbestandsvoraussetzungen
• 2. Rechtsfolgen
• a) Ausnahme beim Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 34 LH
• b) Schadensersatzanspruch des Mieters im Falle einer außerordentlichen Kündigung durch den Erwerber
• VI. Die Auswirkungen in praxi
• 1. Grundgedanken
• a) Die Wohnraummiete
• b) Die sonstige Raummiete
• c) Auswirkungen der nach spanischem Recht zwingenden Befristung von Mietverträgen
• 2. Eintragungshäufigkeit bei der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete
• 3. Häufigkeit der Kündigung gemäß Art. 1571.1 CC bei der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete
• 4. Bedeutung des außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs gemäß Art. 9.3 LAU für den Schutz des Wohnraummieters
• 5. Auslegung des Begriffs der Gutgläubigkeit bei der sonstigen Raummiete
• 6. Zusammenfassung
• VII. Grafische Übersicht der Regelungssystematik
• § 7 Die Darstellung und Bewertung der Unterschiede zwischen der deutschen, der schweizerischen und der spanischen Regelung
• I. Der jeweils kodifizierte Grundsatz und die zugrundeliegende Ratio
• 1. Der Grundsatz: Kauf bricht oder bricht nicht Miete?
• 2. Die Ausgestaltung des Grundsatzes
• a) Anwendungsbereich
• b) Rechtsstellung des Erwerbers
• c) Zeitlicher Anwendungsbereich
• d) Haftung des ursprünglichen Vermieters
• e) Dispositive oder zwingende Norm
• f) Eintragungsmöglichkeit bzw. Eintragungsnotwendigkeit
• 3. Die zugrundeliegende Ratio
• a) § 566 BGB als Teil eines sozialstaatlich geprägten Zivilrechtssystems
• b) Art. 261 OR als Teil eines liberalen Zivilrechtssystems
• c) Art. 14 LAU und Art. 29 LAU als Wirtschaftsförderung
• II. Der dogmatische Kontext und die praktischen Auswirkungen der Regelungen im Vergleich
• 1. Der dogmatische Kontext
• 2. Die praktischen Auswirkungen
• a) Zeitlicher Anwendungsbereich der Normen
• b) Schutz des Erwerbers vor langfristigen Verfügungen hinsichtlich des Mietzinses
• c) Haftung des ursprünglichen Vermieters
• d) Der Bestandsschutz und seine Grenzen
• aa) Die Wohnraummiete
• (1) Deutschland
• (2) Schweiz
• (3) Spanien
• bb) Geschäftsraummiete
• (1) Deutschland
• (2) Schweiz
• (3) Spanien
• 3. Zusammenfassung und Bewertung
• § 8 Abschließende Betrachtung in Thesen und Ausblick
• I. Belegbarer Zusammenhang zwischen der gesellschaftlichen Situation und der rechtlichen Ausgestaltung der Positionen der Parteien eines Wohnraummietvertrags
• II. § 566 BGB als ausgeglichene Regelung
• III. Vereinheitlichungsprozess auf europäischer Ebene?
• Literaturverzeichnis
• Reihenübersicht