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Rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft und nichtrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Entstehung der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft als Folge richterlicher Rechtsumgestaltung und ausgewählte Folgeprobleme

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Henning Blaufuß

Rechtsetzung ist im demokratischen Rechtsstaat nicht auf die Legislative beschränkt. Auch der Judikative kommt die Aufgabe der Rechtsetzung dort zu, wo Normzweckverwirklichung zu scheitern droht oder Normzwecke entfallen sind. Am Beispiel der Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wird deutlich, daß die Grenzen erlaubter Rechtsfortbildung immer wieder überschritten werden. Die Arbeit zeigt auch, daß unerlaubte Rechtsfortbildung nicht nur grundsätzliche Bedenken wegen Verletzung des Gewaltenteilungsprinzips aufwirft, sondern die vermeintliche Problemlösung oft neue Probleme schafft. Auch im Gesetzgebungsverfahren zur Normierung der Rechtsfähigkeit fand eine umfassende Folgenabschätzung nicht statt, was anhand ausgewählter Folgeprobleme verdeutlicht wird.

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Erster Teil. Analyse und Kritik der BGH-Entscheidung

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§ 1 Der Gegenstand der Entscheidung Gegenstand der Entscheidung des BGH war ein Streit um den Inhalt eines Wirt- schaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft im sog. „Olympiadorf“ in München. Diese Anlage zeichnet sich durch mehrere Grundstücke mit einer Viel- zahl von Wohneinheiten aus, die nur durch zentrale Infrastruktur- und Logistikein- richtungen sinnvoll bewirtschaftet werden können. Hierzu gehören z.B. der Betrieb einer übergreifenden Müllabsauganlage sowie die Pflege der auf unterschiedlichen Ebenen verteilten Wege zur Aufnahme des Automobil- und Personenverkehrs. Zu diesem Zweck war daher im Jahre 1976 eine rechtsfähige Verwaltungsgesellschaft gegründet worden, die mit den jeweiligen Eigentümern, darunter auch der beteilig- ten Wohnungseigentümergemeinschaft, Einzelverträge zur Pflege, Wartung, zum Betrieb und zur Erneuerung der zentralen Einrichtungen geschlossen hatte. Im konkreten Fall hatte sich eine Minderheit der Wohnungseigentümer gegen die Aufstellung eines Wirtschaftsplans gewandt, der ihrer Ansicht nach nicht den Erfordernissen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprach, da die dem Beschluß zugrundeliegende Beschlußvorlage keine Einzelwirtschaftspläne enthielt. Konkret ging es um die Aufnahme einer Ausgabe in Höhe von damals 146.465 DM für die Sanierung der Betonkonstruktionen, die die Fußgängerebenen über den Straßen tragen. Da das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) der sofortigen Be- schwerde der Antragsteller wegen des Fehlens von Einzelwirtschaftsplänen stattge- ben wollte,14 das Kammergericht Berlin (KG) aber einen solchen Fall bereits als nicht ausreichend für eine Beschlußanfechtung angesehen hatte,15 war eine Vorla- ge nach §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs....

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