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Der französische REIT

Analyse des französischen SIIC-Regimes unter Berücksichtigung der Besteuerung deutscher und französischer Investoren

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Sascha Kaiser

Der ursprünglich in den USA entstandene REIT (Real Estate Investment Trust) hat sich international als Instrument zur indirekten Immobilienanlage etabliert. Steuerliche Grundidee des REIT ist, die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerung von Immobilien auf Ebene des die Immobilien haltenden Rechtsträgers zunächst von der Besteuerung auszunehmen. Dieser ist jedoch verpflichtet, die steuerfreien Gewinne nahezu vollständig an seine Anteilseigner auszuschütten, auf deren Ebene die Gewinnausschüttungen vollständig besteuert werden. Mit der Einführung des französischen SIIC-Regimes zum 1. Januar 2003 hat Frankreich maßgeblich zum Durchbruch des REITs auch in Europa beigetragen. Die Arbeit untersucht das französische SIIC-Regime und seine Entwicklung. Dabei wird auch der Frage nach der Besteuerung deutscher und französischer Investoren und der Möglichkeit der Inanspruchnahme des besonderen Steuerregimes durch in Deutschland ansässige Immobiliengesellschaften mit französischem Grundbesitz nachgegangen. Im Rahmen eines Vergleichs werden schließlich die Gemeinsamkeiten und Unterschiede des französischen SIIC-Regimes und des zum 1. Januar 2007 eingeführten deutschen REIT-Regimes herausgearbeitet.

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Einleitung

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Der REIT hat sich international als ein Instrument zur indirekten Immobilien- anlage etabliert1. Der Begriff ‚REIT‘ steht für Real Estate Investment Trust und ist der amerikanischen Terminologie entnommen. Er beschreibt ein steuerliches Konstrukt mit dem Ziel, die Steuerlast auf Einkünfte aus Immobilieninvestitio- nen von dem Investitionsvehikel auf dessen Anteilseigner zu verschieben2. Dazu werden die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerung von Immobilien zunächst auf Ebene des die Wirtschaftsgüter haltenden Rechts- trägers von der Besteuerung ausgenommen. Dieser ist jedoch verpflichtet, die steuerfreien Gewinne nahezu vollständig an seine Anteilseigner auszuschütten, auf deren Ebene die Gewinnausschüttungen sodann grundsätzlich vollständig besteuert werden. Auf diese Weise wird eine weitgehende3 steuerliche Transpa- renz des REITs künstlich hergestellt4. Die Anwendung des besonderen Steuerre- gimes setzt regelmäßig voraus, dass der Rechtsträger bestimmte Anforderungen hinsichtlich Rechtsform, Unternehmensgegenstand, Anlegerstruktur, Vermö- genszusammensetzung und Eigenkapital erfüllt5. Entstanden ist der REIT in den USA. Seine Ursprünge reichen bis in die acht- ziger Jahre des 19. Jahrhunderts zurück. Damals konnten juristische Personen nicht Eigentümer von Immobilien sein. Zur kollektiven Immobilienanlage nutz- ten Investoren daher Trusts (Treuhandvermögen). Auch nach Wegfall der für juristische Personen geltenden Beschränkung boten diese den Vorteil, dass sie selbst keiner Besteuerung unterlagen, wenn sie ihr Einkommen ausschütteten, so dass die Investoren einer Doppelbelastung entgingen6. Allerdings beendete der 1 BT-Drs. 16/4026, 1. 2 Knebel/Schmidt, IWB 2007, Fach 10, Gruppe 2, 1957 (1957). 3 Da keine...

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