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Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs

Auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-EU-REIT-Marktes

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Michael Müller

Dieses Buch beschäftigt sich mit dem Problem des Auseinanderfallens von Aktienpreis und Net Asset Value (NAV) bei Real Estate Investment Trusts (REITs). Zur Ursachenanalyse differenziert der Autor dieses als «NAV-Spread» bekannte Phänomen erstmalig in drei Hauptkomponenten. Diese verdichtet er zu einem innovativen, ganzheitlichen Erklärungsmodell, mit dem er 70 Prozent des NAV-Spreads erklären kann. Als Grundlage dient der bislang umfassendste EU-REIT-Datensatz (rd. 65 Prozent des Gesamtmarktes). Die gewonnenen Erkenntnisse betrachtet der Autor aus Perspektive des Unternehmens und stellt die Bedeutung bzw. Chancen und Risiken für das wertorientierte Management des REITs heraus. Zur Verwendung der Ergebnisse in der Praxis gibt er abschließend konkrete Handlungsempfehlungen.
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1 Einleitung

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1.1 Relevanz des Themas

Hohe Markteintrittsbarrieren, dezentrale und heterogene Marktstrukturen, illiquides Marktgeschehen, geringe Markttransparenz sowie hohe Transaktionskosten und lange Transaktionsdauern kennzeichnen allgemein die Unvollkommenheiten von Immobilienmärkten.1 Gepaart mit der Notwendigkeit, Anlageimmobilien auch verwalten zu müssen, sind sie gleichermaßen charakteristische Rahmenbedingungen direkter Immobilieninvestitionen. Infolgedessen ist ein internationaler Trend zur indirekten Immobilieninvestition zu beobachten.2 Insbesondere Titel, die auf organisierten Märkten gehandelt werden und sich insofern durch die typischen Vorteile verbriefter Kapitalanlagen auszeichnen,3 waren in den letzten Jahren Gegenstand vermehrten Interesses.

Eines der international bedeutendsten Kapitalanlageinstrumente in diesem Kontext ist der Real Estate Investment Trust (REIT). In Anlehnung an das originäre US-amerikanische Vorbild konnten sich REITs zunehmend an den internationalen Kapitalmärkten etablieren.4 So sind Immobilienvehikel vergleichbarer Struktur seit 2003 auch vermehrt in den Staaten der Europäischen Union (EU) rechtlich legitimiert oder bereits eingeführt worden.5 Damit wurde auch innerhalb der EU das Universum indirekter Immobilieninvestitionen um das „State of the Art“6-Immobilienvehikel gemäß internationalen Standards erweitert und die Basis für einen pan-EU-REIT-Markt geschaffen.7

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