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Die Reit-AG – eine gesellschaftsrechtliche Analyse

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Dennis Veenhuis

Im Jahr 2007 hat der deutsche Gesetzgeber dem Markt für indirekte Immobilienanlage mit der Real Estate Investment Trust AG (kurz: Reit-AG) ein neues Anlagemodell hinzugefügt. Diese steuerprivilegierte Aktiengesellschaft ist zahlreichen strukturellen Anforderungen aus dem ReitG ausgesetzt, die sich vom Unternehmensgegenstand über zahlreiche Vermögensanforderungen bis hin zur Anlegerstruktur erstrecken. Die Arbeit ordnet die Reit-AG vor dem Hintergrund der Anforderungen des ReitG in das bestehende System des Aktienrechts ein. Der Autor beleuchtet dabei die gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen der Entstehung einer Reit-AG sowohl durch Neugründung als auch durch Umwandlung einer Bestandsgesellschaft. Die dabei entstehenden gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen und Konflikte werden einer praxisorientierten Lösung zugeführt.

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A. Einleitung

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Die Immobilien- und Immobilienanlagemärkte befinden sich in einem funda- mentalen Umbruch: Der Kapitalmarkt als Finanzierungsquelle gewinnt an Be- deutung, die Märkte globalisieren sich und die Professionalität der Akteure steigt. An dieser Entwicklung hat der deutsche Immobilienmarkt, als wohl größ- ter Immobilienmarkt Europas, kaum Anteil. Nach Auffassung der Bundesregie- rung besteht hier „erheblicher Nachholbedarf“ und mit einem geschätzten Volu- men von über 80 Mrd. Euro auch großes Potential.1 Einer Analyse der Initiative Finanzstandort Deutschland zufolge, zeigen Ver- gleiche der bisherigen Anlageklassen des deutschen indirekten Immobilien- marktes mit internationalen Anlageklassen, dass in Deutschland eine dem Anla- geprofil des Real Estate Investment Trust vergleichbare Kapitalanlagemöglich- keit fehlt. Um mit der internationalen Entwicklung sowohl auf dem Kapital- markt als auch auf dem Markt für indirekte Immobilienanlage Schritt halten und um ausländisches Kapital nach Deutschland einwerben zu können, folgerte man die Notwendigkeit, der Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trust.2 1 So die Begründung des Regierungsentwurfes zum ReitG, BT-Drucksache 16/4026 S.14 – Hier- nach verfügen allein die 65 größten börsennotierten deutschen Unternehmen über Immobilien- reserven von etwa 80 Mrd. Euro; Die unterschiedlichen Analysen variieren in ihren Parametern und Bezugsgrößen, jedoch können folgende Beispiele einen Eindruck vermitteln: Allen voran die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank, abrufbar unter www.bundebank.de; Die Initiative Finanzmarkt Deutschland (IFD), Abschlussbericht und Empfehlungen Reits, vom 31.01.2005, S.8 prognostiziert ein mögliches Anlagevolumen für das Jahr 2010 i.H.v. 127 Mrd. Euro; Nach DZ Bank, REIT am Kapitalmarkt, vom...

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