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Die Reit-AG – eine gesellschaftsrechtliche Analyse

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Dennis Veenhuis

Im Jahr 2007 hat der deutsche Gesetzgeber dem Markt für indirekte Immobilienanlage mit der Real Estate Investment Trust AG (kurz: Reit-AG) ein neues Anlagemodell hinzugefügt. Diese steuerprivilegierte Aktiengesellschaft ist zahlreichen strukturellen Anforderungen aus dem ReitG ausgesetzt, die sich vom Unternehmensgegenstand über zahlreiche Vermögensanforderungen bis hin zur Anlegerstruktur erstrecken. Die Arbeit ordnet die Reit-AG vor dem Hintergrund der Anforderungen des ReitG in das bestehende System des Aktienrechts ein. Der Autor beleuchtet dabei die gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen der Entstehung einer Reit-AG sowohl durch Neugründung als auch durch Umwandlung einer Bestandsgesellschaft. Die dabei entstehenden gesellschaftsrechtlichen Fragestellungen und Konflikte werden einer praxisorientierten Lösung zugeführt.

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D. Schlussbetrachtung

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Es muss klar festgehalten werden, dass die Reit-AG das prognostizierte Ent- wicklungsziel weit verfehlt hat. Das in Aussicht genommene finanzielle Volu- men hat sich nicht realisiert. Dies ist zwar wesentlich der Finanzmarktkrise ge- schuldet, die mit Einführung der Reit-AG zusammentraf und erhebliche Unsi- cherheiten auf dem Immobilienmarkt hervor rief.864 Darin kann aber nur die Be- gründung für eine verlangsamte Entwicklung der Reit-AG liegen, nicht jedoch für deren weitgehendes Ausbleiben. Der entscheidende Grund für die ausbleibende Entwicklung der Reit-AG ist im ReitG selbst zu finden. Es ergeben sich Anwendungsfragen und Abstim- mungsprobleme im Verhältnis zum allgemeinen Aktienrecht, die wesentlich dar- aus resultieren, dass die Gesetzgebung unter internationalem Wettbewerbsdruck handelte und sich in der Umsetzung eines deutschen Reit eher an international etablierten (insbesondere US-amerikanischen) Reit-Konstruktionen orientierte als die Besonderheiten und Rahmenbedingungen des deutschen Rechts in den Fokus zu nehmen.865 Gegenüber dem Gesetzgeber lässt sich aus diesen einzelnen Problemen ein konkreter Handlungsbedarf formulieren. Bereits die Konstruktion des Vor-Reit (§ 2 ReitG) bereitet Probleme. Sie hat eine rein steuerrechtliche Bedeutung und darf keinesfalls mit der gesellschafts- rechtlichen Vorgesellschaft verwechselt werden, was aufgrund der Formulierung des Gesetzes zu Irritationen führt. Warum dessen Nachweispflichten (§ 2 S.2 und S.3 ReitG) unterschiedliche zeitliche Ausgangspunkte vorsehen, ist offen. Um eine einheitliche Anwendung der Vorschriften sicherstellen zu können, sollte hier auf den Zeitpunkt der Anmeldung zur Registrierung als Vor-Reit abgestellt werden. Auch gibt das ReitG keine klare Auskunft darüber, ob und wie ein Vor- Reit firmieren darf oder muss. § 7...

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