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Immobilientransaktionen mit Bezug zu einem Immobilien-Sondervermögen

Zahlungs-, Sicherungs- und Vollstreckungsmöglichkeiten im Anleger- und Vermögensschutzsystem des Investmentgesetzes

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Alexander Görlich

Die Arbeit untersucht die Auswirkungen des Investmentgesetzes auf Immobilientransaktionen. Vor dem Hintergrund des Anlegerinteresses werden Veräußerungs- und Erwerbsvorgänge betrachtet. In Bezug auf die stark fokussierten Erwerbsvorgänge werden verschiedene Zahlungsvarianten analysiert und Möglichkeiten der Kaufpreissicherung und Vollstreckung erörtert. Angesichts der verhältnismäßig geringen Liquidität der Kapitalanlagegesellschaft richtet sich die Untersuchung auf eine Inanspruchnahme des Fonds durch Gläubiger der Kapitalanlagegesellschaft. Neben Rückabwicklungsfragen bei pflichtwidrigen Geschäften einer Kapitalanlagegesellschaft wird mit konkretem Bezug zu den Transaktionsvorgängen die Stellung der Depotbank und deren divergierende Kontroll- und Beanstandungsbefugnis betrachtet.

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Einleitung

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A. Fragestellung Immobilien-Sondervermögen1 im Sinne der §§ 66 ff. Investmentgesetz (im Fol- genden: InvG) illustrieren die Möglichkeit der Bündelung zahlreicher einzelner Anlagesummen zur Abbildung eines finanzstarken Immobilienportfolios ohne das zwingende Erfordernis eines individuell hohen Mitteleinsatzes. Das Konzept hat Vor- und Nachteile. Es basiert auf einer kollektiven Anlage, die unter Beach- tung von Risikomischungsgrundsätzen fremdverwaltet wird. Während die kollek- tive Anlage einerseits den Aufbau eines beträchtlichen Wertes ermöglicht und die individuellen Verwaltungskosten senkt, führt sie andererseits zur Standardi- sierung des Verwaltungsangebots. Während die Risikomischung einen vollstän- digen Substanzverlust verhindern soll, reduziert sie zugleich die erzielbaren Er- träge. Während durch die Fremdverwaltung die Einheitlichkeit der Portfolio- entwicklung unter Berücksichtigung der erforderlichen Sachkompetenz der Verwalter sichergestellt werden soll, baut sie, da stets ein weisungsunabhängi- ges Verwaltungsrecht der Kapitalanlagegesellschaft2 (im Folgenden: KAG) be- steht, eine Distanz zwischen den Anlegern und der Anlage auf.3 Das ist unab- hängig der jeweiligen Eigentümerstellung, also der Eigentümerstellung der An- leger im Fall der Miteigentumslösung oder der Eigentümerstellung der KAG im Fall der Treuhandlösung. Selbst wenn sich aus dem Investmentvertrag ein Anlageziel ergibt, dessen Mittel des Erreichens divers umrahmt werden, ist die Überwachung der Investi- tion im Vergleich zur individuellen, selbstverwalteten Anlage erschwert. Vor diesem Hintergrund stehen die Vorschriften des InvG: Einerseits soll für den Anleger bereits vor der Anlageentscheidung erkennbar sein, welches Produkt er wählen kann, andererseits sollen die Publizitätsvorschriften des InvG die für das...

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