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Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs

Auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-EU-REIT-Marktes

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Michael Müller

Dieses Buch beschäftigt sich mit dem Problem des Auseinanderfallens von Aktienpreis und Net Asset Value (NAV) bei Real Estate Investment Trusts (REITs). Zur Ursachenanalyse differenziert der Autor dieses als «NAV-Spread» bekannte Phänomen erstmalig in drei Hauptkomponenten. Diese verdichtet er zu einem innovativen, ganzheitlichen Erklärungsmodell, mit dem er 70 Prozent des NAV-Spreads erklären kann. Als Grundlage dient der bislang umfassendste EU-REIT-Datensatz (rd. 65 Prozent des Gesamtmarktes). Die gewonnenen Erkenntnisse betrachtet der Autor aus Perspektive des Unternehmens und stellt die Bedeutung bzw. Chancen und Risiken für das wertorientierte Management des REITs heraus. Zur Verwendung der Ergebnisse in der Praxis gibt er abschließend konkrete Handlungsempfehlungen.
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6 Zusammenfassung und Ausblick

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6.1 Zusammenfassung

Seit 2003 ist es in den Staaten der EU verstärkt zu einer rechtlichen Legitimation oder Einführung von REITs gekommen (Kapitel 1). Analog zum US-amerikanischen Vorbild besteht der originäre Geschäftszweck des REITs dabei in der immobilienbezogenen, gemeinschaftlichen Kapitalanlage für private und institutionelle Investoren. Diese verfolgen als primäres Ziel die Steigerung des Wertes ihrer Investition.

Dabei stellen EU-REITs parallel zum US-REIT gesetzlich stark regulierte Vehikel dar (Kapitel 2). So beschränkt sich das Generieren von Shareholder Value einerseits primär auf die Geschäftstätigkeiten Investition, Projektentwicklung, Desinvestition, Bestandsmanagement und (optional) immobilienbezogene Dienstleistungen. Andererseits sind die Finanzierungsalternativen des REITs eingeschränkt, da Innenfinanzierungspotenzial und Fremdkapitaleinsatz durch gesetzliche Vorgaben begrenzt werden. Infolgedessen stellen Beteiligungsfinanzierungen durch Aktienemissionen die wesentliche Finanzierungsmöglichkeit des REITs dar. Der REIT weist somit eine starke Kapitalmarktabhängigkeit auf und ist in regelmäßigen Abständen auf die Zuteilung finanzieller Ressourcen durch die Investoren angewiesen. Erfolgreiche Kapitalerhöhungen sind indes nur gewährleistet, sofern der REIT eine attraktive Investition darstellt, die sich durch eine kontinuierliche Steigerung des Shareholder Values auszeichnet.

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