Schlaglöcher des Baurechts
Baurecht, Bauträgerrecht und Immobilienrecht
Zusammenfassung
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
- Cover
- Titel
- Copyright
- Autorenangaben
- Über das Buch
- Zitierfähigkeit des eBooks
- Inhaltsverzeichnis
- Vorwort und Einführung
- 1. Die Belohnungsformel im Bauvertrag – Beitrag zur Fehlerkultur
- Der Fehlerbegriff reicht weiter als der Rechtsbegriff des Mangels.
- 2. Anerkannte Regeln der Technik
- 3. Was sind DIN-Normen?
- 4. Abschlagszahlungen beim Bauvertrag
- 5. Festpreisvertrag
- 6. Vorbehalt bei Abnahme beim Bauvertrag
- 7. Abnahmeformen
- a) Ausdrückliche Abnahme
- b) Förmliche Abnahme
- c) Konkludente Abnahme
- d) Fiktive Abnahme
- e) Zustandsfeststellung
- f) Technische Abnahme
- g) Teilabnahme
- 8. Abnahmewirkungen
- 9. Wann wird das Werk abgenommen? Abnahmereife beim Bauvertrag
- 10. Als Druckmittel die Abnahme bei Bauverträgen und Werkverträgen verweigern? – Neuregelungen zur Abnahme im neuen Werkvertragsrecht
- a) Was ist eine Abnahme?
- b) Abnahmefiktion auch bei wesentlichen Mängeln möglich
- c) Abnahme-Aufforderung
- 11. Mangel
- 12. Mängelanzeige hemmt Verjährung nicht
- 13. Wer trägt die Kosten unberechtigter Mängelvorwürfe?
- 14. Was müssen Handwerker rechtlich beachten? Interview zu den Themen Abnahme, Abschlagszahlung, Informationspflichten und andere
- 15. Gilt die VOB/B gegenüber Privaten?
- 16. Das Recht zur zweiten Andienung
- 17. Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Bauverträgen
- 18. Wünsche sind keine Anordnungen – Anmerkungen zum Urteil des Landgerichts Bochum vom 19.12.2014 – Aktenzeichen 2 O 160/12
- a) Sachverhalt
- b) Entscheidung
- c) Anmerkungen und Praxishinweise
- 19. Bauen im Bestand
- a) Haftung für die Altbausubstanz
- b) Prospekthaftung
- c) Beschaffenheitsvereinbarung und Nichtleistungsbeschreibung
- d) Käufermodell
- e) Haftungsbegrenzung
- 20. Unabdingbar für die Projektberatung: Rezension zu Reister, Nachträge beim Bauvertrag
- 21. Schadensberechnung nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Baurecht
- 22. Baugefährdung
- a) Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik und Täterkreis
- b) Bau oder Abbruch eines Bauwerks
- c) Beauftragung von Subunternehmern schließt Haftung nicht aus
- d) Konkrete Gefahr als Beinahe-Unfall
- 23. Allgemeine Geschäftsbedingungen und Bauvertrag
- 24. Bauhandwerkersicherungshypothek
- 25. Konflikte am Bau
- 26. Miteinander statt gegeneinander – alternative Streitbeilegung in Bausachen
- 27. Das selbständige Beweisverfahren – Fehlkonstrukt in der deutschen Prozesslandschaft und Anwaltsfehler im Baurecht
- 28. Privatgutachten oder selbständiges Beweisverfahren?
- 29. Sind Privatgutachterkosten erstattungsfähig?
- 30. Schlüsselfertigbau
- 31. Zielfindungsphase beim Architektenvertrag
- 32. Vorvertragsmängel: Konkrete Klarstellungen im Vertrag notwendig
- 33. Verdeckter Mangel
- 34. Mängelrechte ohne Abnahme? Beim BGB-Bauvertrag bleibt die Abnahme die Wasserscheide
- 35. Verzögerungen bei der Erteilung der Baugenehmigung
- 36. Akquise oder Beauftragung?
- 37. Rechtliche Herausforderungen beim digitalen Planen und Bauen
- 38. BIM und Recht: Grundlagen für die Digitalisierung im Bauwesen. Rezension zum Eschenbruch/Leupertz
- 39. Schadenereignis in der Bauversicherung – Schaden muss weder erkannt worden noch erkennbar gewesen sein – Anmerkungen zum Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 01.07.2004 – Aktenzeichen 12 U 117/04
- a) Sachverhalt
- b) Entscheidung: Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht Karlsruhe urteilt.
- c) Anmerkungen und Praxishinweise
- 40. Reduktion von Haftungsrisiken beim Bauvertrag
- 41. Sicherheitsleistung bei Abschlagszahlung – zur Verbraucher-Vertragserfüllungs-Sicherheit
- 42. Erleichterte Sicherheit nach Kündigung – Anmerkungen zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.03.2014 – Aktenzeichen VII ZR 349/12
- a) Sachverhalt
- b) Entscheidung des Bundesgerichtshofs
- c) Anmerkungen und Praxishinweise
- 43. Einbeziehung von DIN-Normen im Bauvertrag?
- 44. Die Kampfmittelanfrage als Kardinalpflicht von Architektinnen und Architekten
- 45. Interview zur Kampfmittelanfrage
- 46. Bodengutachten bzw. besser Baugrundgutachten
- 47. Haftung der Architektin oder des Architekten für Baukosten und Wünsche der Baudame oder des Bauherrn
- 48. Finger weg von der Vertragsstrafe: Das Leben am Bau nicht unnötig schwer machen
- 49. Eigentumsverschaffung beim Bauträger-Erwerb
- 50. Dokumentation am Bau und Herausgabe von Bauunterlagen immer präzise vertraglich regeln – Anmerkungen zum Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 13.05.2015 – Aktenzeichen 11 U 96/14
- a) Sachverhalt
- b) Entscheidungen der Gerichte
- c) Ausblick und Praxishinweise
- 51. Bauträgervertrag. Rezension zum Vertragskommentar von Manfred Blank
- 52. Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums – Fallstrick des Bauträgervertrags
- 53. Eigentumsarten beim Wohnungseigentumsgesetz
- Mängelrechte können auf eine Gemeinschaft übertragen werden
- Maßgeblich für die Zuordnung ist die Teilungserklärung
- 54. Makler- und Bauträgerverordnung
- 55. Insolvenz des Bauträgers
- 56. „Nur bezahlen, was auch wirklich gebaut ist“
- 57. Sonderwünsche beim Bauträgervertrag
- 58. Keine Fälligkeit der Bauträger-Schlussrate bei Mängeln – Anmerkungen zum Urteil des Landgerichts Heidelberg vom 28.03.2014 – Aktenzeichen 3 O 309/13
- a) Entscheidung
- b) Anmerkungen und Praxishinweise
- 59. Rechtssicherheit gegenüber gemeindlichen Vorkaufsrechten beim Immobilienkauf
- 60. Reservierungen im Immobilienrecht
- a) Beurkundungspflicht
- b) Allgemeine Geschäftsbedingungen
- c) Entgegennahmeverbot des Bauträgers
- d) Reservierung unter Privaten
- e) Verschulden bei Vertragsverhandlungen und Notarkosten
- 61. Erbbaurecht oder (allgemeinsprachlich) Erbpacht
- 62. Interview zum Erbbaurecht
- 63. Erhaltungsrücklage beim Immobilienkauf – Ende der Berücksichtigung bei der Grunderwerbsteuer
- 64. Wucher und Sittenwidrigkeit
- 65. Mietbetrüger sind keine Nomaden – Stereotypen vermeiden
- 66. Arglist beim Immobilienverkauf
- 67. Arglisthaftung beim Immobilienkauf
- a) Sachverhalt
- b) Entscheidung
- c) Anmerkungen und Praxishinweise
- 68. Interview zu den Themen Auflassungsvormerkung und Vormerkung beim Grundstückskauf
- Wohnungsmieter haben kein automatisches Vorkaufsrecht
- Die Auflassungsvormerkung ist das wichtigste Sicherungsmittel im Grundstücksrecht
- 69. Interview zum Thema Hauskauf
- 70. Schwarzkauf und Nichtigkeit beim Immobiliengeschäft
- 71. Bauen in Baugemeinschaft – Alternative zum Bauherrenmodell und Bauträgermodell
- 72. Arbeitnehmerüberlassung am Bau
- 73. Störung und Wegfall der Geschäftsgrundlage
- 74. Fälligkeit
- 75. Fachanwaltschaft für ziviles Revisionsrecht – Gegenmodell zum System der Singularzulassung beim Bundesgerichtshof für Zivilsachen
- 76. Die Verspätungsfalle bei Gericht
- 77. Sowiesokosten und Vorteilsausgleichung
- Literatur-Auswahl
- Glossar
Vorwort und Einführung
Das deutsche Baurecht ist eine Querschnittsmaterie wie etwa das Medizinrecht. Das Zivilrecht – insbesondere die drei ersten Bücher des Bürgerlichen Gesetzbuches und die VOB/B – spielt dabei ebenso eine zentrale Rolle wie das Verwaltungsrecht, Prozessrecht, Arbeitsrecht und Strafrecht.
Neben Rechtsnormen sind bei der Befassung mit baurechtlichen Themen auch die jeweils einschlägigen technischen Normierungen zu beachten, die von den anerkannten Regeln der Technik teils übertroffen werden. Die anerkannten Regeln der Technik eilen den vielen bekannten technischen Regelwerken, etwa den DIN-Normen, voraus. Konflikte am Bau sind in aller Regel unwirtschaftlich und daher schnellstmöglich zu schlichten, wenn sie nicht besser noch durch geeignete vertragliche Regelungen vermieden werden können. Wenn auch nur eine Idee in diesem Buch zu einem solchen Gewinn der Leserin oder dem Leser führt, ist das Hauptziel erreicht. Wenn darüber hinaus grundsätzliche Veränderungen mit angeregt werden sollten, wie etwa bei meiner Belohnungsformel für mehr Ehrlichkeit und Kooperation am Bau und damit eine bessere Fehlerkultur, dann ist das umso besser.
Seit sieben Jahren schreibe ich hin und wieder auf mehreren ausgewählten Internet-Portalen Fach-Artikel zu zentralen Themen aus dem zivilen und öffentlichen Baurecht und Immobilienrecht. Diese von mir sogenannten Schlaglöcher entstehen unmittelbar inspiriert durch meine praktischen Erfahrungen als Rechtsanwalt mit den Schwerpunkten Baurecht und Immobilienrecht in Münster in Westfalen. Wenn ich eine Idee habe, halte ich sie schriftlich fest, denke sie durch und arbeite sie zu einem solchen Artikel aus. Wegen des Wandels der Rechtslage konzentriere ich mich dabei auf Aspekte von bleibender Bedeutung. Meine Artikel sind zwar lediglich Entwürfe und Skizzen, sollen aber nicht mit Kirchmanns „Federstrich des Gesetzgebers“ an Relevanz verlieren.
Motiviert wurde ich dabei von vielen Menschen, die mit mir über meine Artikel diskutierten, in den sozialen Medien mit meinen entsprechenden Postings interagierten oder diese sogar teilten. Hervorheben möchte ich dabei Herrn Dipl.-Ing. Volker Bechinger, der mich 2017 kurz nach Gründung meiner ersten Rechtsanwaltskanzlei in Münster für die lockere Mitarbeit an der reichhaltigen Internetseite bauprofessor.de gewann. Mancher beim Bauprofessor erschienener Artikel ist von Herrn Bechinger beeinflusst und durch seine redaktionellen Hinweise verbessert worden. Dafür danke ich ihm ebenso herzlich wie für die ←15 | 16→freundliche Genehmigung, auch die beim Bauprofessor bereits erschienenen Artikel in diesem Buch drucken zu dürfen. Sehr herzlich danke ich meiner lieben Frau, der Heilpraktikerin Dipl. oec. troph. Susanne Neumann, mit der ich viele der hier gedruckten Artikel bei erstmaliger Veröffentlichung im Internet diskutiert habe. Ihre psychologische Perspektive führte zu erheblichen Konkretisierungen und Präzisierungen.
Gewidmet ist das Buch meiner Familie, die mir die Selbständigkeit und damit die meisten meiner „Schlaglöcher des Baurechts“ erst ermöglicht hat.
Zitiervorschlag: Neumann, Schlagloch Nr. …
1. Die Belohnungsformel im Bauvertrag – Beitrag zur Fehlerkultur
Verträge sollen wie Gesetze das Verhalten der Beteiligten steuern. Während gesetzliche Regelungen für alle gelten, können sich Vertragspartner kraft ihres Rechts auf Selbstbestimmung – der im Grundgesetz verankerten Privatautonomie – verbindliche Regelungen untereinander schaffen, soweit keine zwingenden Rechte und Rechte Dritter beeinträchtigt werden.
Bislang liegt der Schwerpunkt bei der Vertragsgestaltung aber immer noch auf der Vereinbarung von gegenseitigen Pflichten und sogar Strafen. Die Pflichten des einen sind die Rechte des anderen. Die Vertragsstrafe ist aber alles andere als eine gute Idee, vielmehr Konfliktfaktor und daher Kostenrisiko beim Bau.
Umgekehrt kann durch die Belohnungsformel ein Anreiz zur Mitwirkung an einer besseren Fehlerkultur auf der Baustelle geschaffen werden. Meine hier beispielhaft vorgeschlagene Belohnungsformel soll zur reibungsloseren Zusammenarbeit beim frühzeitigen Aufdecken und Mitteilen von Mängeln führen. Sie sollte – idealerweise anstelle der immer noch viel zu häufig genutzten Vertragsstrafe – künftig Bestandteil eines jeden Bauvertrags sein.
Bauhandwerkerinnen und Bauhandwerker haben mitunter nachvollziehbare Hemmungen, eigene Fehler zu melden. Schadensmeldungen bei der eigenen Versicherung führen zu Beitragserhöhungen. Und das Einräumen eines Fehlers wird von der Versicherung sogar als Obliegenheitsverletzung geahndet, so dass die Deckung schon aus diesem Grunde versagt werden kann. Die Versicherung will regelmäßig selbst prüfen, ob wirklich ein Fehler des Versicherungsnehmers vorliegt oder nicht doch ein Vorgewerk oder eine mangelhafte Planung oder Bauleitung dafür haftbar gemacht werden kann.
Die Belohnungsformel muss Rücksicht auf die Kardinalpflichten des Bauvertrags zur Herstellung eines mängelfreien Werks und zur Prüfung von Vorleistungen nehmen und darf auch die Rechte der Versicherungen aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis nicht beeinträchtigen. Sie setzt aber durch Vorverlagerung und Erweiterung der Chance zur zweiten Andienung einen deutlichen Anreiz, eigene Fehler sofort offenzulegen und bei der Bereinigung von fremden Fehlern unkompliziert mitzuhelfen.
Sie kann bei der Einzelgewerkvergabe und in angepasster Form auch im Nachunternehmervertrag etwa wie folgt formuliert werden:
←17 | 18→1. Der Auftraggeber unterstützt den Auftragnehmer bei der Bereinigung seiner eigenen unvorsätzlichen Fehler, wenn der Auftragnehmer sie spätestens 48 Stunden nach dem Auftreten in geeigneter Weise umfassend, transparent und ehrlich offenlegt.
2. Entstehender Mehraufwand wird bei rechtzeitiger und hinreichender Fehler-Mitteilung im Sinne von Absatz 1 zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer hälftig geteilt. Die Vertragspartner bemühen sich gemeinsam um dessen Minimierung.
3. Der Auftraggeber (alternativ aber auch möglich: der Auftragnehmer) übernimmt bezüglich des entstehenden Mehraufwands das Vorleistungsrisiko und die Dokumentation.
4. Ist die Verantwortung für den Fehler nicht eindeutig, so wird der Auftragnehmer von der Haftung ganz frei, wenn er im Rahmen seiner Möglichkeiten unverzüglich bei der Fehler-Bereinigung mitwirkt.
Der Fehlerbegriff reicht weiter als der Rechtsbegriff des Mangels.
Bewusst wird dabei auch von Mehraufwand statt von Mehrkosten gesprochen, zumal auch Beschleunigungsmaßnahmen oder Umplanungen und Änderungen des Bauablaufs umfasst werden sollen. Auszugehen ist dabei vom ehrlichen Handwerker, so dass ein ausdrücklicher Verweis auf die zwingende Vorsatzhaftung nach § 276 Abs. 3 BGB eigentlich nicht erforderlich sein sollte. Dass eine Haftungserleichterung bei Vorsatz nicht greift, wird aber im Hinblick auf eine mögliche AGB-Kontrolle ergänzt.
Da die Bewertung zusätzlicher Maßnahmen ebenfalls ein Konfliktherd sein kann und die sehr umstrittenen Fragen von Nachträgen am Bau aufwirft, sollte zur Vermeidung weiterer Verzögerungen das Vorleistungsrisiko klar zugewiesen sein. Wer in Vorleistung geht, wird dies regelmäßig schon zum Selbstschutz dokumentieren. Meine Belohnungsformel kann somit künftig ein Beitrag zur Verbesserung der Fehlerkultur durch mehr Ehrlichkeit und mehr Kooperation auf Baustellen werden.
2. Anerkannte Regeln der Technik
Die Bauleistung muss bei Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Dies gilt auch ohne Einbeziehung der VOB/B für sämtliche Bauverträge.
Die Nichteinhaltung der anerkannten Regeln der Technik ist mithin auch nach dem Werkvertragsrecht des BGB ohne abweichende Vereinbarung ein Mangel. Die anerkannten Regeln der Technik (Baukunst bzw. Bautechnik) sind als Mindeststandard geschuldet. Es kann ein höherer Standard vereinbart sein.
Details
- Seiten
- 216
- Jahr
- 2022
- ISBN (PDF)
- 9783631870624
- ISBN (ePUB)
- 9783631870631
- ISBN (Hardcover)
- 9783631868430
- DOI
- 10.3726/b19307
- Sprache
- Deutsch
- Erscheinungsdatum
- 2022 (Februar)
- Schlagworte
- Bauwesen Konflikt Schaden Vertrag Abnahme Mangel Fehlerkultur Vergütung Nachtrag Bauprozess
- Erschienen
- Berlin, Bern, Bruxelles, New York, Oxford, Warszawa, Wien, 2022. 216 S.
