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Der französische REIT

Analyse des französischen SIIC-Regimes unter Berücksichtigung der Besteuerung deutscher und französischer Investoren

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Sascha Kaiser

Der ursprünglich in den USA entstandene REIT (Real Estate Investment Trust) hat sich international als Instrument zur indirekten Immobilienanlage etabliert. Steuerliche Grundidee des REIT ist, die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerung von Immobilien auf Ebene des die Immobilien haltenden Rechtsträgers zunächst von der Besteuerung auszunehmen. Dieser ist jedoch verpflichtet, die steuerfreien Gewinne nahezu vollständig an seine Anteilseigner auszuschütten, auf deren Ebene die Gewinnausschüttungen vollständig besteuert werden. Mit der Einführung des französischen SIIC-Regimes zum 1. Januar 2003 hat Frankreich maßgeblich zum Durchbruch des REITs auch in Europa beigetragen. Die Arbeit untersucht das französische SIIC-Regime und seine Entwicklung. Dabei wird auch der Frage nach der Besteuerung deutscher und französischer Investoren und der Möglichkeit der Inanspruchnahme des besonderen Steuerregimes durch in Deutschland ansässige Immobiliengesellschaften mit französischem Grundbesitz nachgegangen. Im Rahmen eines Vergleichs werden schließlich die Gemeinsamkeiten und Unterschiede des französischen SIIC-Regimes und des zum 1. Januar 2007 eingeführten deutschen REIT-Regimes herausgearbeitet.

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B. Zusammenfassender Vergleich mit dem deutschen REIT

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Ein Vergleich des französischen REIT-Regimes mit dem deutschen REIT- Regime zeigt, dass beide Regime zahlreiche Gemeinsamkeiten, zum Teil jedoch auch erhebliche Unterschiede aufweisen. Bei beiden handelt es sich um besondere Steuerregime, die – dem REIT- Grundmuster folgend – jeweils zum Ziel haben, die auf REIT-Ebene erwirtschaf- teten Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerung von Grundbesitz nur einmal auf Ebene der Anleger zu besteuern. Mit ihrer Einfüh- rung wollten Frankreich und Deutschland den jeweiligen Wirtschaftsstandort fördern und die Wettbewerbsfähigkeit ihrer Immobiliengesellschaften gegenüber der ausländischen Konkurrenz stärken801. Dabei zählte Frankreich neben den bereits existierenden REITs insbesondere auch die deutschen offenen Immobili- enfonds zu dieser Konkurrenz802. Hinsichtlich der gesetzgeberischen Vorgehensweise fällt auf, dass der deut- sche Gesetzgeber von vornherein bestrebt war, dass Steueraufkommen aus der Vermietung und Verpachtung sowie Veräußerung des inländischen unbewegli- chen Vermögens insbesondere im Verhältnis zu ausländischen Investoren zu sichern803. Der Fokus des französischen Gesetzgebers war offenbar zunächst stärker auf die Belebung des französischen Immobilienmarktes gerichtet. Be- schränkungen wurden hier vielfach erst nachträglich eingeführt. Gemessen an der Zahl der REIT-Gesellschaften ist das französische REIT-Regime bislang erfolgreicher als das deutsche Pendant. Während die Anzahl der französischen SIIC 46 beträgt, existieren bei sechs registrierten Vor-REITs804 derzeit nur drei REIT-AGen805. Der in § 2 REITG geregelte Vor-REIT, der dem französischen 801 Zu den Zielen des deutschen Gesetzgebers: BT-Drs. 16/4026, 1. (A. Problem und Ziel). 802...

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