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Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und Spanien

rechtsvergleichende Darstellung und Analyse des § 566 BGB

von Laura Victoria Moser-Lange (Autor)
Dissertation 306 Seiten

Inhaltsverzeichnis

  • Cover
  • Title
  • Copyright
  • Autorenangaben
  • Über das Buch
  • Zitierfähigkeit des eBooks
  • Vorwort
  • Inhaltsübersicht
  • Inhaltsverzeichnis
  • Abkürzungsverzeichnis
  • § 1 Einleitung
  • I. Geschichte und Bedeutung des Mieterschutzes im Allgemeinen
  • 1. Entstehung des sozialen Mietrechts
  • 2. Besondere Bedeutung des Mieterschutzes bei der Wohnraummiete
  • 3. § 566 BGB: Mieterschutz durch Bestandsschutz
  • II. Ziel der Arbeit
  • 1. Ziel der rechtssoziologischen und rechtsgeschichtlichen Untersuchung
  • 2. Ziel der rechtsdogmatischen Untersuchung
  • 3. Ziel der rechtsvergleichenden Untersuchung
  • III. Gang der Untersuchung
  • 1. Die gesellschaftlichen Hintergründe in den verschiedenen Epochen
  • 2. Die Entstehungsgeschichte und der Gesetzgebungsprozess des § 566 BGB
  • 3. Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und in Spanien
  • 4. Die Darstellung und Bewertung der Unterschiede zwischen der deutschen, der Schweizer und der spanischen Regelungen
  • 5. Abschließende Betrachtung in Thesen und Ausblick
  • § 2 Die gesellschaftlichen Hintergründe in den verschiedenen Epochen
  • I. Die gesellschaftlichen Hintergründe im antiken Rom
  • 1. Stadtkultur und Mietsachverhalte
  • a) Die Entwicklung einer Stadtkultur
  • b) Das Massenbedürfnis nach Mietwohnungen und das städtische Wohnhaus als Ware
  • 2. Die römische Gesellschaftsstruktur
  • a) Gesellschaftsstruktur auf dem Land
  • b) Gesellschaftsstruktur in der Stadt
  • 3. Die gesellschaftliche Stellung der Eigentümer
  • 4. Die gesellschaftliche Stellung der Mieter
  • 5. Bedeutung der Wohnung
  • 6. Zusammenfassung
  • II. Die gesellschaftlichen Hintergründe im Laufe des 19. Jahrhunderts
  • 1. Historischer Umbruch
  • a) Gesellschaftliche Umwälzungsprozesse
  • b) Industrialisierung
  • c) Urbanisierung
  • 2. Die gesellschaftliche Stellung der Eigentümer
  • a) Zwei verschiedene Typen von Eigentümern
  • b) Der gesellschaftliche Status und der hierdurch bedingte politische Einfluss
  • 3. Die gesellschaftliche Stellung der Mieter
  • a) Heterogenität des Mieterstandes
  • b) Dennoch kein politischer Einfluss der Mieter
  • 4. Bedeutung der Lebensweise und der Wohnung
  • a) Lebensweise vor Beginn der Industrialisierung
  • b) Lebensweise mit Beginn der Industrialisierung
  • aa) Die Miete als Hauptlebensform
  • bb) Wohnraum als Ware
  • cc) Wohnungsnot und Auswirkungen auf den Wohnungsstandard
  • dd) Entstehung eines Wohnungsfeudalismus
  • ee) Großstädtisches Nomadentum und die Auswirkung auf die Bedeutung der Wohnung
  • c) Veränderung der Lebensweise im Laufe der Industrialisierung
  • aa) Äußere Ursache: Stabilisierung des Arbeitsmarktes
  • bb) Innere Ursache: Wohnverhältnisse
  • 5. Zusammenfassung
  • § 3 Die Entstehungsgeschichte und der Gesetzgebungsprozess des § 566 BGB
  • I. Die rechtliche Situation im antiken Rom
  • 1. Locatio conductio
  • 2. Vermieter
  • a) Vermieter als Eigentümer und Besitzer
  • b) Vermieter als Vertragspartei
  • 3. Mieter
  • 4. Instabilität des Mietverhältnisses
  • 5. Gesellschaftliche Situation und rechtliche Struktur
  • II. Die rechtliche Situation in Deutschland vor der Kodifizierung des BGB
  • 1. Die Rezeption des römischen Rechts
  • a) Begriff der Rezeption
  • b) Verlauf und Ursachen der Rezeption
  • aa) Die Glossatoren und Kommentatoren als Mittler des Corpus Iuris Civilis
  • bb) Die Rezeption in Deutschland
  • (1) Die Auswirkungen des rechtlichen Partikularismus und des Fehlens eines einheitlichen Reichsprivatrechts auf den Rezeptionsprozess
  • (2) Der zweispurig verlaufende Prozess der Rezeption: Reichsebene und Ebene der Territorien und Städte
  • (3) Der usus modernus pandectarum
  • c) Inhalt und Ausgestaltung der Rezeption
  • 2. Rechtszersplitterung in der Aufklärungszeit
  • a) Das Allgemeine Landrecht für die Preußischen Staaten
  • b) Der Code Civil
  • c) Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der Oesterreichischen Monarchie
  • 3. Zusammenfassung
  • III. Der Gesetzgebungsprozess
  • 1. Literatur zum Gesetzgebungsprozess
  • 2. Gesetzgebungsverfahren
  • 3. Der erste Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1888
  • a) Wortlaut
  • b) Hintergrund und Argumente der Kommission
  • c) Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolge
  • aa) Voraussetzungen der Anwendbarkeit
  • bb) Inhalt der Regelung
  • cc) Rechtsfolge der Regelung
  • d) Reaktionen auf den ersten Entwurf
  • aa) Otto von Gierke
  • bb) Gutachterliche Äußerungen zum 19. Deutschen Juristentag von 1888
  • cc) Die öffentliche Meinung
  • dd) Reaktionen in der Gesamtschau
  • e) Stellungnahme
  • aa) Dogmatische Einwände als Relikt aus dem antiken Rom
  • bb) Keine Gefährdung der Verkehrssicherheit durch die fehlende Grundbucheintragung
  • cc) Das Erfordernis der Akzeptanz durch die Bevölkerung
  • dd) Zusammenfassung
  • 4. Der zweite Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1894
  • a) Wortlaut
  • b) Hintergrund und Argumente der Kommission
  • c) Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolge
  • d) Stellungnahme
  • aa) Die Grundkonzepte im Vergleich
  • bb) Die tatsächliche Schutzwirkung im Vergleich
  • cc) Die Einführung des Grundsatzes Kauf bricht nicht Miete als politische Grundsatzentscheidung
  • dd) Möglicher Zusammenhang zwischen den gesellschaftlichen und rechtlichen Entwicklungen
  • (1) Die wichtigsten gesellschaftlichen Entwicklungen im Überblick
  • (2) Inhaltlicher Zusammenhang zwischen den gesellschaftlichen und rechtlichen Veränderungen
  • ee) Zusammenfassung
  • 5. Das Bürgerliche Gesetzbuch von 1896/1900
  • a) Wortlaut
  • b) Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolge
  • c) Ausblick: Die weitere Entwicklung im 20. Jahrhundert
  • § 4 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland
  • I. Grundgedanken
  • II. Anwendungsbereich
  • 1. Direkter Anwendungsbereich und Erweiterung durch Verweisungen
  • 2. Der für die vorliegende Arbeit relevante Anwendungsbereich
  • III. Tatbestandsvoraussetzungen
  • 1. Wirksamer Mietvertrag und Überlassung im Zeitpunkt der Veräußerung
  • a) Bestehen eines Mietvertrags
  • b) Überlassung der Mietsache
  • c) Veräußerung an einen Dritten
  • 2. Identität des Veräußerers und des Vermieters
  • a) Grundsätzlich: Identitätserfordernis
  • b) Ausnahme: analoge Anwendung bei fehlender Identität
  • aa) Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke
  • bb) Vorliegen einer vergleichbaren Interessenlage
  • cc) Auswirkung für die Beratungspraxis
  • IV. Rechtsfolgen
  • 1. Die rechtliche Konstruktion: Novation oder Sukzession?
  • a) Meinungsstand
  • b) Streitentscheid
  • aa) Wortlaut
  • bb) Historische Auslegung unter Berücksichtigung des Gesetzgebungsprozesses
  • cc) Historische Auslegung unter Berücksichtigung der Rechtsprechungshistorie
  • dd) Ratio
  • c) Geringe praktische Auswirkungen bei mietforderungsbezogenen Einwendungen
  • aa) Die §§ 566b ff. BGB als vorrangige Sonderregelungen
  • (1) Inhalt der §§ 566b ff. BGB
  • (2) Erwerberschutz als primärer Zweck der §§ 566b ff. BGB
  • bb) Keine analoge Anwendung der §§ 404 ff. BGB im Anwendungsbereich der §§ 566b ff. BGB
  • d) Praktische Auswirkungen bei sonstigen Einwendungen
  • aa) Novationslösung
  • bb) Sukzessionslösung
  • cc) Relevanz
  • e) Umgang mit Meinungsstreit im weiteren Verlauf der Arbeit
  • 2. Inhalt der Rechte und Pflichten, in die der Erwerber eintritt
  • 3. Bürgenhaftung
  • 4. Abweichende Vereinbarungen
  • 5. Die Auswirkungen in praxi
  • a) Unbefristete Mietverträge
  • aa) Die ordentliche Kündigung
  • bb) Die außerordentliche Kündigung
  • b) Befristete Mietverträge
  • c) Zusammenfassung
  • § 5 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in der Schweiz
  • I. Entstehungsgeschichte
  • 1. Überblick über das Gesetzgebungsverfahren
  • 2. Wiedergabe der inhaltlichen Diskussionen
  • II. Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 261 Abs. 1 OR
  • 1. Anwendungsbereich
  • 2. Bestehen eines Mietvertrags
  • 3. Veräußerung
  • III. Rechtsfolgen
  • 1. Vertragsübergang gemäß Art. 261 Abs. 1 OR
  • 2. Das außerordentliche Kündigungsrecht des Erwerbers gemäß Art. 261 Abs. 2 OR
  • 3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Veräußerer gemäß Art. 261 Abs. 3 OR
  • 4. Die Vormerkung des Mietvertrags gemäß Art. 261b OR
  • 5. Keine abweichenden Vereinbarungen möglich
  • 6. Die Auswirkungen in praxi
  • a) Die Kündigung unbefristeter Mietverträge
  • aa) Die ordentliche Kündigung
  • bb) Die außerordentliche Kündigung
  • b) Die Beendigung befristeter Mietverträge
  • c) Die Nutzung der Vormerkungsmöglichkeit gemäß Art. 261b OR
  • d) Die Nutzung des außerordentlichen Kündigungsrechts gemäß Art. 261 Abs. 2 OR
  • § 6 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Spanien
  • I. Entstehungsgeschichte
  • 1. Der Código Civil
  • 2. Die ersten mietrechtlichen Spezialgesetzgebungen: Real Decreto-ley von 1920, Ley de Arrendamientos Urbanos von 1946 und 1964 und Real Decreto-ley von 1985
  • 3. Die Ley de Arrendamientos Urbanos von 1994 in ihrer ursprünglichen Form
  • a) Die besonders geschützte Wohnraummiete
  • aa) Anwendungsvorrang der gesetzlichen Regelungen
  • bb) Gesetzliche Mindestmietdauer und Beendigungsmöglichkeiten
  • cc) Behandlung des Mietverhältnisses beim Verkauf der vermieteten Immobilie
  • b) Die sonstige Raummiete
  • c) Wirkung der Ley de Arrendamientos von 1994
  • 4. Die Ley de Arrendamientos Urbanos von 1994 in ihrer heutigen Form
  • a) Stärkung der Vertragsfreiheit
  • b) Verkürzung der gesetzlichen Vertragsdauer
  • c) Drittwirkung des Mietvertrags
  • d) Kritik an der Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
  • 5. Zusammenfassung
  • II. Anwendungsbereich der Ley de Arrendamientos Urbanos 1994 in ihrer heutigen Form
  • III. Art. 14.1 LAU: eingetragene und zu Wohnzwecken vermietete Immobilie
  • 1. Tatbestandsvoraussetzungen
  • a) Veräußerung
  • b) Eintragung der vermieteten Immobilie im Grundbuch
  • c) Eintragung des Mietvertrags im Grundbuch
  • d) Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 34 LH in der Person des Erwerbers
  • aa) Streit um den Verweis auf Art. 34 LH
  • bb) Gutgläubigkeit im Sinne des Art. 34 LH
  • cc) Abschließende Beurteilung
  • 2. Rechtsfolgen
  • a) Mietvertrag ist eingetragen
  • b) Mietvertrag ist nicht eingetragen
  • aa) Irrelevanz der Kenntnis des Erwerbers der Vermietung
  • bb) Außerordentliches Kündigungsrecht gemäß Art. 1571.1 CC i.V.m. Art. 4.2 LAU
  • cc) Folgeansprüche des Mieters im Falle der außerordentlichen Kündigung durch den Erwerber
  • IV. Art. 14.2 LAU: zu Wohnzwecken vermietete, aber nicht eingetragene Immobilie
  • 1. Tatbestandsvoraussetzungen
  • 2. Rechtsfolgen
  • V. Art. 29 LAU: die sonstige Raummiete
  • 1. Tatbestandsvoraussetzungen
  • 2. Rechtsfolgen
  • a) Ausnahme beim Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 34 LH
  • b) Schadensersatzanspruch des Mieters im Falle einer außerordentlichen Kündigung durch den Erwerber
  • VI. Die Auswirkungen in praxi
  • 1. Grundgedanken
  • a) Die Wohnraummiete
  • b) Die sonstige Raummiete
  • c) Auswirkungen der nach spanischem Recht zwingenden Befristung von Mietverträgen
  • 2. Eintragungshäufigkeit bei der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete
  • 3. Häufigkeit der Kündigung gemäß Art. 1571.1 CC bei der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete
  • 4. Bedeutung des außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs gemäß Art. 9.3 LAU für den Schutz des Wohnraummieters
  • 5. Auslegung des Begriffs der Gutgläubigkeit bei der sonstigen Raummiete
  • 6. Zusammenfassung
  • VII. Grafische Übersicht der Regelungssystematik
  • § 7 Die Darstellung und Bewertung der Unterschiede zwischen der deutschen, der schweizerischen und der spanischen Regelung
  • I. Der jeweils kodifizierte Grundsatz und die zugrundeliegende Ratio
  • 1. Der Grundsatz: Kauf bricht oder bricht nicht Miete?
  • 2. Die Ausgestaltung des Grundsatzes
  • a) Anwendungsbereich
  • b) Rechtsstellung des Erwerbers
  • c) Zeitlicher Anwendungsbereich
  • d) Haftung des ursprünglichen Vermieters
  • e) Dispositive oder zwingende Norm
  • f) Eintragungsmöglichkeit bzw. Eintragungsnotwendigkeit
  • 3. Die zugrundeliegende Ratio
  • a) § 566 BGB als Teil eines sozialstaatlich geprägten Zivilrechtssystems
  • b) Art. 261 OR als Teil eines liberalen Zivilrechtssystems
  • c) Art. 14 LAU und Art. 29 LAU als Wirtschaftsförderung
  • II. Der dogmatische Kontext und die praktischen Auswirkungen der Regelungen im Vergleich
  • 1. Der dogmatische Kontext
  • 2. Die praktischen Auswirkungen
  • a) Zeitlicher Anwendungsbereich der Normen
  • b) Schutz des Erwerbers vor langfristigen Verfügungen hinsichtlich des Mietzinses
  • c) Haftung des ursprünglichen Vermieters
  • d) Der Bestandsschutz und seine Grenzen
  • aa) Die Wohnraummiete
  • (1) Deutschland
  • (2) Schweiz
  • (3) Spanien
  • bb) Geschäftsraummiete
  • (1) Deutschland
  • (2) Schweiz
  • (3) Spanien
  • 3. Zusammenfassung und Bewertung
  • § 8 Abschließende Betrachtung in Thesen und Ausblick
  • I. Belegbarer Zusammenhang zwischen der gesellschaftlichen Situation und der rechtlichen Ausgestaltung der Positionen der Parteien eines Wohnraummietvertrags
  • II. § 566 BGB als ausgeglichene Regelung
  • III. Vereinheitlichungsprozess auf europäischer Ebene?
  • Literaturverzeichnis
  • Reihenübersicht

Abkürzungsverzeichnis

a.A.

andere Ansicht

a.E.

am Ende

a.F.

alte Fassung

ABGB

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der Oesterreichischen Monarchie

Abs.

Absatz

ÄLAU 1964

Änderungsgesetz Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

ALR

Allgemeines Landrecht für die Preußischen Staaten

Amtl. Bull. NR

Amtliches Bulletin des Nationalrats

Amtl. Bull. SR

Amtliches Bulletin des Ständerats (Schweiz)

Anm.

Anmerkung

Art., Artt.

Artikel, Article(s), Artículo(s)

BBl

Bundesblatt (Schweiz)

Bd.

Band

BeckOK

Beck’scher Online Kommentar

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGE

Leitentscheid des Schweizerischen Bundesgerichts

BGer

Schweizerisches Bundesgericht

BGH

Bundesgerichtshof

BGHZ

Sammlung der Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen

Bgr.

Begründer

BK

Berner Kommentar – Kommentar zum schweizerischen Privatrecht

BOE

Boletín Oficial del Estado

BSK OR

Basler Kommentar, Obligationenrecht

BT-Drucks

Drucksachen des deutschen Bundestags

BVerfG

Bundesverfassungsgericht

bzw.

beziehungsweise

ca.

circa

CC

Código Civil

CE

Constitución Española

CESCO

Centro de Estudios de Consumo

CHK

Handkommentar zum Schweizer Privatrecht←25 | 26→

d.h.

das heißt

Dir.

Direktor

Diss.

Dissertation

DJT

Deutscher Juristentag

ErbbauRG

Gesetz über das Erbbaurecht

f., ff.

folgende, fortfolgende

FD-MietR

Fachdienst Miet- und Wohnungseigentumsrecht

FS

Festschrift

GG

Grundgesetz

GrünhutsZ

Zeitschrift für das Privat- und öffentliche Recht der Gegenwart

Hrsg.

Herausgeber

i.V.m.

in Verbindung mit

Jhd. n. Chr.

Jahrhundert nach Christus

Jhd. v. Chr

Jahrhundert vor Christus

JURA

Juristische Ausbildung

jurisPK

juris PraxisKommentar

jurisPR-BGHZivilR

juris PraxisReport BGH Zivilrecht

JuS

Juristische Schulung

JZ

JuristenZeitung

k.A.

keine Antwort

Koord.

Koordinator

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (in der Fassung von 2013)

LAU 1946

Ley de Arrendamientos Urbanos von 1946

LAU 1964

Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos

LH

Ley Hipotecaria

LMFFMAV 2013

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

MietRB

Der Miet-Rechtsberater

mp

Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht

MRA

Zeitschrift MietRecht Aktuell

MüKoBGB

Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch

n.F.

neue Fassung

NJW

Neue Juristische Wochenschrift←26 | 27→

Nr.

Nummer

Núm.

Número

NZM

Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht

OR

Obligationenrecht (Schweiz)

RDGRN

Resolución de 13 de junio de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Arona, por la que se suspende la inscripción/anotación de una sentencia recaída en juicio ordinario sobre acción de deslinde y amojonamiento y reivindicatoria

RDLeg 1/1993

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Real Decreto 1996

Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos

Real Decreto-ley 1985

Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica

RedVorl

Redaktionsvorlage für den Redaktionsausschuss der ersten Kommission

RH

Reglamento Hipotecario

Rn.

Randnummer

S.

Seite

SAP B

Sentencia Audiencia Provincial Barcelona

sog.

sogenannt

STS

Sentencia del Tribunal Supremo

SVIT

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft

u.a.

unter anderem

Univ.

Universität

vgl.

vergleiche

WEG

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

wobl

Wohnrechtliche Blätter

ZfIR

Zeitschrift für Immobilienrecht←27 | 28→

ZGB

Zivilgesetzbuch (Schweiz)

ZJS

Zeitschrift für das Juristische Studium

ZK

Zürcher Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch

ZPO

Zivilprozessordnung (Schweiz)

zugl.

zugleich

ZustOR

Zusammenstellung der sachlich beschlossenen Bestimmungen des Obligationenrechts nach den Beschlüssen des Redaktionsausschusses der 1. Kommission

ZVG

Zwangsvollstreckungsgesetz

←28 | 29→

§ 1 Einleitung

I. Geschichte und Bedeutung des Mieterschutzes im Allgemeinen

In der Politik, der Gesellschaft und der Gesetzgebung spielt der Mieterschutz heutzutage, insbesondere bei der Wohnraummiete, eine besondere Rolle.1 Dies war nicht immer so. Bei der Frage, wie viel Mieterschutz gewährt werden soll, standen sich seit jeher die Interessen des Eigentümers und die des Mieters gegenüber.2 So ist es nicht verwunderlich, dass die Frage nach Quantität und Qualität des Mieterschutzes im Laufe der Jahrhunderte mal zugunsten des Eigentümers, mal zugunsten des Mieters entschieden wurde.3 Erst die vorindustrielle Epoche läutete den Beginn des Umbruchs vom liberalen zum sozialstaatlich geprägten Recht ein, und hiermit einhergehend die fortwährende Stärkung der Mieterrechte.4

1. Entstehung des sozialen Mietrechts

Das Leitbild des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1900 war von einer freien, auf Privatautonomie, Eigentum und Wettbewerb beruhenden Zivilgesellschaft geprägt.5 Die wenigen mieterschützenden Normen ließen den im 20. Jahrhundert einsetzenden sozialpolitischen Wandel lediglich erahnen.6 Dies hing auch damit zusammen, dass sich der Gesetzgeber – vor allem die erste Gesetzgebungskommission – bewusst gegen die Berücksichtigung gesellschaftspolitischer Fragen entschieden hatte.7

Erst als aufgrund des Ersten Weltkriegs eine Verknappung des Wohnraums entstand, wurde der soziale Missstand deutlich: Die Störung des ←29 | 30→Marktgleichgewichts führte dazu, dass der liberale Ansatz des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1900 mangels wirksamer Schutzmechanismen zu einem Ungleichgewicht zwischen den Vertragsparteien führte. Als Gegenmaßnahme erließ der Gesetzgeber 1917 erstmals allgemeingültige Mieterschutzmaßnahmen.8 Der Erlass der 1. Mieterschutzverordnung vom 26.07.1917 war der Beginn einer mieterschutzrechtlichen Epoche, wobei sich die Regelungen fast immer ausschließlich auf die Wohnraummiete bezogen.9 Ihren Höhepunkt erreichte die staatliche Lenkung des Wohnungsmarkts nach Ende des Zweiten Weltkriegs.10 Die anhaltende Wohnungsnot in der Nachkriegszeit verhinderte eine Lockerung der Regulierung und führte zu einem umfassenden Mietnotrecht: Neben dem Preisstoppgesetz von 1936 und einem staatlich verordneten Kündigungsschutz durch das Mieterschutzgesetz von 1942 wurde durch das Wohnungsgesetz von 1946 die Erfassung und Zuweisung von Wohnräumen ermöglicht.11 Erst 1960 wurde ein Plan zum schrittweisen Abbau der Wohnungszwangswirtschaft erlassen; gleichzeitig sollte ein soziales Mietrecht eingeführt werden.12 Letzterem dienten die 1963 bis 1967 erlassenen Mietrechtsänderungsgesetze.13 Das Mietrecht sollte aber auch hiernach nicht zur Ruhe kommen. Bereits 1971 wurden vielmehr erneut mieterschützende Gesetze erlassen, die den Mieter vor Kündigungen und Mieterhöhungen schützen sollten.14

Aufgrund der zahlreichen Eingriffe des Gesetzgebers seit dem Ende des Ersten Weltkrieges hatte sich das Mietrecht zu einer unübersichtlichen und zersplitterten Rechtsmaterie entwickelt.15 Deshalb ersuchte der Bundestag die Bundesregierung bereits 1974, das Wohnraummietrecht in einem Gesetz zusammenzufassen.16 2001 trat schließlich das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts in Kraft. Durch das Mietrechtsreformgesetz wurde das gesamte Mietrecht – unter Einbeziehung der verschiedenen Nebengesetze – neu ←30 | 31→geordnet und erstmals zwischen den verschiedenen Mietverhältnissen, abhängig vom jeweiligen Mietobjekt, unterschieden.17 Ziel war es, das Mietrecht im Sinne von mehr Klarheit und Verständlichkeit zu vereinfachen und gleichzeitig inhaltlich zu modernisieren – wobei das „bewährte soziale Wohnraummietrecht“ beibehalten werden sollte.18 Das Wohnraummietrecht als gesellschaftlich bedeutsamstes Mietverhältnis bildet bis heute das Kernstück der mietrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.19

2. Besondere Bedeutung des Mieterschutzes bei der Wohnraummiete

Der Überblick zur Geschichte und Entstehung des sozialen Mietrechts zeigt bereits, dass der Schwerpunkt hinsichtlich des Mieterschutzes seit jeher auf der Wohnraummiete lag und liegt.

Auch der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 26. Mai 1993 macht dies nochmals deutlich.20 Hierin wurde dem Wohnraummieter eine unter Art. 14 GG fallende eigentumsähnliche Position eingeräumt, wodurch seine rechtliche Position in erheblichem Maße gestärkt wurde. Das Bundesverfassungsgericht begründete diese Entscheidung damit, dass die Wohnung den Mittelpunkt der privaten Existenz bilde, auf deren Gebrauch der Einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen sei.21 Das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung sei deshalb ein vermögenswertes Recht im Sinne von Art. 14 GG, das dem Mieter zur privaten Nutzung und zur eigenen Verfügung zuzuordnen sei.22 Die beiden konkurrierenden Eigentumspositionen – das Eigentumsrecht des Vermieters und das Besitzrecht des Mieters – seien inhaltlich so auszugestalten, gegeneinander abzugrenzen und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass beide Eigentumspositionen angemessen gewahrt werden.23 Für das Mietrecht bedeute dies konkret, dass der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen beider Seiten zu berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen habe.24←31 | 32→

Darüber hinaus hat der Mieterschutz bei der Wohnraummiete auch eine enorme gesellschaftspolitische Relevanz, da in Deutschland ca. 51,4% (2018) der Bevölkerung zur Miete wohnen, und damit knapp 20% mehr als durchschnittlich in Europa.25

3. § 566 BGB: Mieterschutz durch Bestandsschutz

Ein wichtiger Aspekt des Mieterschutzes ist der Bestandsschutz des Mietvertrags beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Die Veränderungen in der rechtlichen Ausgestaltung dieses Bestandsschutzes im Laufe verschiedener Epochen – vom Grundsatz Kauf bricht Miete mit und ohne Kündigungsnotwendigkeit bis hin zur Kodifizierung des Grundsatzes Kauf bricht nicht Miete im Bürgerlichen Gesetzbuch von 1900 – stellen sowohl aus rechtssoziologischer und rechtsgeschichtlicher als auch aus rechtsdogmatischer und rechtsvergleichender Sicht eine interessante Entwicklung dar, die es näher darzustellen und zu analysieren gilt.

Der Grundsatz findet sich heute in § 566 Abs. 1 BGB:

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Die Bedeutung des § 566 Abs. 1 BGB für den Bestandsschutz des Mietvertrags wird deutlich, wenn man die Norm bei der Beurteilung der rechtlichen Auswirkungen des Verkaufs einer vermieteten Immobilie außer Betracht lässt:

Ohne § 566 Abs. 1 BGB würde der zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und dem Mieter geschlossene Mietvertrag keinerlei Wirkung gegenüber dem Erwerber entfalten: Der Mietvertrag gibt dem Mieter ein Besitzrecht gegenüber dem Vermieter. Der Mietvertrag als schuldrechtlicher Vertrag wirkt allerdings grundsätzlich nur zwischen den Parteien (sog. Relativität der Schuldverhältnisse), sodass sich der Mieter dem Erwerber gegenüber nicht auf sein Besitzrecht berufen kann. Vielmehr kann der Erwerber den Mieter gemäß § 985 BGB zur Herausgabe auffordern.

Für Mobilien ist zum Schutz des Mieters im Falle der Veräußerung des Mietobjekts §§ 986 Abs. 2, 931, 936 Abs. 3 BGB anwendbar. Der besitzende Mieter einer Mobilie ist hiernach vor dem Entzug des Besitzes geschützt, wenn der ←32 | 33→Mietgegenstand gemäß § 931 BGB durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert wird. Dann nämlich kann er sich gemäß §§ 986 Abs. 2, 931, 936 Abs. 3 BGB auch gegenüber dem Erwerber auf sein Besitzrecht berufen.

Biographische Angaben

Laura Victoria Moser-Lange (Autor)

Laura Victoria Moser-Lange studierte Rechtswissenschaften an der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg und an der University of Hong Kong. Im Anschluss an das Rechtsreferendariat am Kammergericht (Berlin), promovierte sie an der Universität Konstanz. Sie arbeitet als Rechtsanwältin in einer Rechtsanwaltskanzlei in Berlin im Bereich Real Estate & Public.

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Titel: Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und Spanien