Verbraucherschutz im Sozialen Mietrecht
Zusammenfassung
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
- Cover
- Titel
- Copyright
- Autorenangaben
- Über das Buch
- Zitierfähigkeit des eBooks
- Inhaltsverzeichnis
- Literaturverzeichnis
- A. Einführung
- B. Verbraucherschutz – Grundannahmen, Normsetzung, Leitbilder, Instrumente
- I. Grundannahme der spezifischen Gefahr
- II. Europäische normative Reaktionen und nationale Umsetzung
- 1. Geteilte Kompetenz, erster Zugriff und Vollharmonisierung
- 2. Grundrecht, Querschnittsklausel, Binnenmarktförderung
- 3. Nationale deutsche Umsetzungstechnik
- III. Bezugspunkte normativer Reaktionen
- 1. Vertragsgegenstandsbezogen/materiell vertragsbezogen
- 2. Vertragsgestaltungsbezogen/formell vertragsbezogen
- 3. Situationsbezogen
- IV. Leitbilder und Verbraucherschutzmodelle
- 1. Parität (Modell 1) und Risikokonzentration
- 2. Modelle der fehlenden Möglichkeit zur Risikovermeidung
- a. Modell 2 – Informationsmodell
- b. Modell 3 – Sozialmodell
- c. Modell 4 – Hybrider Ansatz des situativ schutzbedürftigen Verbrauchers
- aa. Kein reines Informationsmodell
- bb. Kein reines Sozialmodell
- cc. Verknüpfung personell-formeller und sachlich-materieller Kriterien
- V. Instrumente
- 1. Reichweite und Intensität
- a. Modell 2 – Marktkomplementär
- b. Modell 3 – Marktkompensatorisch
- c. Vorrang der Marktkomplementarität
- 2. Marktkomplementäres Instrument: Information
- a. Ausgangspunkt der Informationspflicht
- b. Situationsspezifisch – Außerhalb von Geschäftsräumen und Fernabsatz
- c. Besonderes Schuldrecht – Vertragsspezifisch
- d. Spezialgesetzlich
- e. Konsequenzen bei Nichtbeachtung
- 3. Marktkompensatorische Instrumente
- a. Widerruf
- b. AGB-Wirksamkeitskontrolle und Wirkung von (halb-) zwingendem Recht
- C. Mieter-Leitbild des sozialen Mietrechts
- I. Begriff des sozialen Mietrechts
- II. Mieterleitbild in der historischen Entwicklung des sozialen Mietrechts
- 1. 1900 bis 1970
- 2. 1970 bis 1980
- a. Gesetzgebung
- b. Muster-Mietvertrag des BMJ
- c. Politik und Verbände
- d. Literatur
- 3. 1980 bis 2000
- a. Gesetzgebung
- b. Politik
- c. Rechtsprechung
- d. Literatur
- 4. 2000 bis zur Mietpreisbremse und § 312 Abs. 4 S. 1 BGB
- a. Sprachliche Liberalisierung
- b. Inhaltliche Stärkung
- c. Vermieterschutz
- d. Teil-Wende mit Mietpreisbremse und Verbraucherschutz
- e. Hybride Nachjustierung
- 5. Einfluss des Kapitalmarktes auf den Wohnungsmarkt
- III. Mieterleitbild Aktuell
- 1. Miethöhenrecht
- a. Regulierung bei Vertragsschluss, insbesondere Mietpreisbremse
- b. Regulierung im Bestandsvertrag
- aa. Vertragliche Erhöhungsmöglichkeiten
- bb. Gesetzliche Erhöhungsmöglichkeiten
- cc. Mieterschutz: Kündigungsschutz und halbzwingendes Recht
- dd. Zwischenergebnis
- 2. Beendigungsschutz
- a. Kündigungsschutz/berechtigtes Interesse
- b. Härteschutz/Sozialklausel
- 3. AGB-Recht
- 4. Rechtsprechung
- 5. Literatur
- a. Gemeinsame Behandlung von Mietrecht und Verbraucherschutz
- b. Behauptete Unterschiede zwischen Mietrecht und Verbraucherschutz
- c. Schutzbedürftigkeit des Mieters mit dem Ziel der „Augenhöhe“
- d. Weniger Schutzbedarf im Bestandsmietverhältnis?
- D. Auswertung und Vergleich der Leitbilder in Verbraucherschutz und Mietrecht
- I. Verbraucherschutz: Hybrid der Schutzansätze bei Vertragsschluss
- II. Soziales Mietrecht
- 1. Kein einheitliches Leitbild, aber präsente Motive des Verbraucherschutzes
- 2. Komplexes Spezial-Recht des Bestandsschutzes
- 3. Unzureichende Beachtung des Vertragsschlusses
- III. Verbraucherschutz mit hybridem Ansatz im Sozialen Mietrecht
- E. Der Mieter im Verbraucher-Wohnungsmietvertrag – de lege lata
- I. Persönlich-formeller Anwendungsbereich
- 1. Der Mieter als Verbraucher
- a. Verbraucher nach § 13 BGB
- b. Mischnutzung
- c. Personenmehrheiten
- aa. Einfache Personenmehrheit
- bb. (Teil)rechtsfähige Außen-GbR
- d. Entgeltliche Überlassung an Dritte
- 2. Der Vermieter als Unternehmer
- a. Überblick und Unternehmerbegriff des § 14 BGB
- b. Nicht unternehmerische Kleinvermieter und unternehmerische Großvermieter
- aa. Verbraucherschutz: selbstständig beruflich oder gewerblich
- bb. Wohnungsmiete: Anzahl der Wohnungen
- cc. Zwischenergebnis: 2 und 50 Objekte als Grenzwerte
- c. Einzelfallentscheidung zwischen den Grenzwerten
- aa. Unternehmer vs. Verwaltung eigenen Vermögens
- bb. Unternehmerstellung durch professionelle Hausverwaltung
- d. Kein Regimewechsel bei Statuswechsel des Vermieters
- e. Zwischenergebnis
- II. Sachlich-materieller Anwendungsbereich – §§ 312 ff. BGB
- 1. Gegenstandsspezifisch
- a. Verbrauchervertrag, Verpflichtung zur Zahlung eines Preises
- b. Vertragsänderungen
- c. Übergabeprotokolle
- 2. Inhaltsspezifisch
- a. Haupt- und Nebenleistungspflichten im Mietverhältnis
- aa. Entgeltbegriff
- bb. Abgrenzung verschiedener Vermieter-Pflichten
- b. Entgeltrelevante Nebenleistungspflichten des Mieters
- aa. Betriebskostenabwälzung
- bb. Laufende Schönheitsreparaturen
- cc. Kleinreparaturen
- 3. Situationsspezifisch
- a. Fernabsatzgeschäft
- b. Die neue „AGV-Situation“
- aa. Merkmal 1: „Gewerberaum“
- (1) Rückgriff auf Rechtsprechung zur Gewerberaummiete
- (2) Aber: kein ortsfester umbauter Raum erforderlich
- (3) Tatsächliche gewerbliche Nutzung maßgeblich
- (4) Erkennbarkeit der gewerblichen Nutzung „zur Vermietung“
- (5) Zuordnung zu dem konkreten Unternehmer – oder einer Hilfsperson
- bb. Merkmal 2: „mindestens gewöhnliche Ausübung“
- (1) „Für gewöhnliche“ Ausübung für alle Räume ausreichend
- (2) Definition des Begriffs „für gewöhnlich“
- (3) Mischnutzung – insbesondere Vermieter- und Mieter-Wohnung
- cc. Beweislastumkehr
- c. Fallgruppen
- aa. Fernabsatz
- bb. Außerhalb von Geschäftsräumen – AGV
- 4. § 312 Abs. 4 S. 2 BGB: Ausschluss durch Besichtigung
- a. „Der Mieter“
- aa. Mehrheit natürlicher Personen
- bb. Stellvertretung/Keine Höchstpersönlichkeit
- cc. Keine Umgehung der Wissensvertretung
- b. „Besichtigt“
- aa. Formelle Kriterien der mietrechtlichen Besichtigung
- bb. Materielle Kriterien – insbesondere „Massenbesichtigungen“
- cc. Der Verzicht des Mieters auf die Besichtigung
- c. „Die Wohnung“
- aa. Musterwohnungen
- bb. Wesentliche Veränderungen nach Besichtigung
- cc. Zwischenvermietung
- dd. Exposés und rein „virtuelle“ Besichtigungen
- d. „Zuvor“
- III. Abstufung des sachlich-materiellen Anwendungsbereiches
- 1. Eingeschränkte Anwendung verbraucherschutzrechtlicher Rechtsfolgen
- 2. Erste Stufe: Wohnraum (vertragsspezifisch)
- 3. Zweite Stufe: Entgeltliche Nebenleistung (inhaltsspezifisch)
- 4. Dritte Stufe: Besondere Vertriebsform (situationsspezifisch)
- IV. Rechtsfolgen Erste Stufe: Vertragsspezifisch
- 1. § 312a Abs. 1 BGB – Offenlegungspflichten bei Telefonanrufen
- 2. § 312a Abs. 4, Abs. 6 BGB – Vereinbarungen über Zahlungsmittel
- V. Rechtsfolgen Zweite Stufe: Inhaltsspezifisch
- 1. Ausdrücklich treffen
- a. Überblick
- b. Konkludente (Änderungs-)Vereinbarungen
- aa. Vertragsschluss durch Vollzug
- bb. Vertragsänderung durch „abweichenden Vollzug“
- c. Kein „ausdrückliches Treffen“ durch „allgemeine“ AGB
- aa. Keine konkludente Zustimmung zu AGB
- bb. Ausdrückliche Zustimmung zu AGB
- cc. Zwischenergebnis: zusätzliche gesonderte „Annahme“
- d. Formnichtige Mietverträge nach § 550 BGB
- 2. Folgen der Nichtbeachtung
- a. Kein Wegfall gesetzlicher Nebenleistungspflichten
- b. Rechtsgrundlose Leistungen
- VI. Dritte Stufe: Situationsspezifisch
- 1. Informationspflichten
- a. Umfang
- b. Verletzungsfolgen
- 2. Widerrufsrecht
- a. Ausübung
- b. Frist
- c. Rechtsfolgen der Ausübung
- aa. Aufhebung der Bindungswirkung für die Zukunft
- bb. Rückgewähr der bisherigen Leistungen – Überblick
- cc. Rückgewähr von Mieterleistungen, insbesondere Mietsicherheit
- dd. Rückgewähr von Vermieterleistungen?
- d. Kein Erlöschen durch vollständige Leistungserbringung
- F. Kritik und de lege ferenda
- I. Kein Ausschluss von Verbraucherrechten durch Besichtigung
- 1. Einschränkung der Verbraucherrechte als Unternehmerschutz
- 2. Besichtigung beseitigt Gefahren nicht
- 3. Streichung des Ausschlusses durch Besichtigungen
- II. Sachlich-materielle Gefahr über § 312 Abs. 4 BGB hinaus
- 1. Verbraucherschutz aufgrund vertragsspezifischer Gefahren
- a. Kaufrecht – Vertragsgegenstand und Verbreitung
- b. Kreditrecht – Komplexität und wirtschaftliche Bedeutung
- c. Wohn- und Betreuungsleistungen
- d. Zwischenergebnis
- 2. Mikroebene – Vertragsspezifische Gefahren aufgrund individueller Bedeutung
- 3. Makroebene – Bedeutung für die Gesamtheit der Verbraucher
- 4. Vertragsspezifischer anstelle situationsspezifischer Anwendungsbereich
- III. Informationspflicht statt reinem Widerruf für Neuverträge
- 1. Informationspflichten: marktkomplementär, vertragsspezifisch
- a. Informationspflichten nach dem WBVG
- b. Formvorschriften für Informationen nach dem VermAnlG
- c. Zwischenergebnis: Produktinformationsblatt für Mietverträge
- aa. Formelle Anforderungen
- bb. Inhaltliche Anforderungen
- 2. Sanktionen bei Verletzung von Informationspflichten
- a. Lösungsrechte
- b. Schadensersatz nach allgemeinen Regeln
- c. (Spezial-)Gesetzliche Vertragsanpassung
- IV. Widerrufsrechte bei Änderungsverträgen beizubehalten
- G. Fazit
- H. Zusammenfassung der Ergebnisse in Thesen
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Details
- Seiten
- 324
- Jahr
- 2023
- ISBN (PDF)
- 9783631899786
- ISBN (ePUB)
- 9783631899793
- ISBN (Paperback)
- 9783631899519
- DOI
- 10.3726/b20698
- Sprache
- Deutsch
- Erscheinungsdatum
- 2023 (Juli)
- Schlagworte
- Mietrecht Vermieter Wohnen und Eigentum
- Erschienen
- Berlin, Bern, Bruxelles, New York, Oxford, Warszawa, Wien, 2023. 324 S.
