Der spanische Maklervertrag
Unter besonderer Berücksichtigung des spanischen Immobilienmaklervertrages
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Table Of Contents
- Cover
- Titel
- Copyright
- Autorenangaben
- Über das Buch
- Zitierfähigkeit des eBooks
- Danksagung
- Inhalt
- Abkürzungsverzeichnis
- § 1 Einleitung
- A. Gegenstand und Ziel der Untersuchung
- B. Gang der Untersuchung
- § 2 Konzept des Maklervertrages
- A. Spanisches Recht
- I. Die Rechtliche Einordnung des Maklervertrages nach spanischem Recht
- 1. Die Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber als rein faktisches Verhältnis
- 2. Die Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber als einseitiges Versprechen oder Vorvertrag
- 3. Die Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber als Vertrag
- II. Wesentliche Merkmale des Maklervertrages
- 1. Contrato atípico
- 2. Contrato unilateral o bilateral
- a. Contrato unilateral
- b. Contrato bilateral
- 3. Vertrag zwischen zwei oder drei Parteien
- 4. Vertrag facio ut des
- 5. Contrato oneroso
- 6. Contrato principal o accesorio
- 7. Contrato consensual (Konsensualvertrag)
- 8. Contrato civil o mercantil (Zivil- oder handelsrechtlicher Vertrag)
- III. Abgrenzung des Maklervertrages von ähnlichen Vertragstypen
- 1. Contrato de mandato
- 2. Contrato de comisión
- 3. Contrato de agencia
- 4. Contrato de servicio
- 5. Contrato de obra
- IV. Auf den Maklervertrag anwendbare Rechtsquellen
- 1. Parteiwille
- 2. Generalnormen des CC
- 3. El uso y los costumbres
- 4. Analoge Anwendbarkeit von Normen ähnlicher Verträge
- 5. Disposiciones administrativas
- 6. Entscheidungen des Tribunal Supremo
- B. Deutsches Recht
- I. Die Rechtliche Einordnung des Maklervertrages im deutschen Recht
- II. Wesentliche Merkmale des Maklervertrages im deutschen Recht
- 1. Typischer, einseitig verpflichtender Vertrag
- 2. Zivil- oder handelsrechtlicher Vertrag
- III. Abgrenzung von ähnlichen Vertragstypen
- 1. Auftrag
- 2. Dienstvertrag
- 3. Werkvertrag
- IV. Rechtsquellen des Maklervertrages
- § 3 Elemente des Maklervertrages
- A. Spanisches Recht
- I. Zustandekommen des Maklervertrages
- 1. Vertragsschluss
- a. Persönliche Anforderungen an die Parteien
- (1) Capacidad de los contratantes
- (2) Erlaubnispflicht zur Maklertätigkeit
- b. Sonderregelung für Versicherungsmakler
- c. Sonderregelung für kammerangehörige Immobilienmakler
- (1) Dekret 3248/1969
- (2) Dekret 1464/1988
- (3) Liberalisierung des Maklermarktes durch Dekret 4/2000, Gesetz 10/2003 und Dekret 1294/2007
- (4) Folgen eines Verstoßes gegen die Anforderungen der Mitgliedschaft in der Immobilienmaklerkammer
- 2. Wirksamkeit des Maklervertrages
- 3. Form
- II. Pflichten der Vertragsparteien
- 1. Pflichten des Maklers
- a. Obligación de eficacia
- b. Obligación de diligencia
- c. Obligación de información
- (1) Grundlagen der obligación de información
- (2) Inhalt der obligación de información
- d. Obligación de reserva
- e. Obligación de imparcialidad
- 2. Folgen einer Pflichtverletzung des Maklers
- 3. Pflichten des Auftraggebers
- a. Vergütungspflicht
- (1) Rechtliche Grundlagen der Vergütungspflicht
- (2) Voraussetzungen
- i. Bestehen eines Maklervertrages
- ii. Conclusión del contrato pretendido und puesta en contacto
- iii. Inhaltliche Übereinstimmung von Makler- und Hauptvertrag
- iv. Causalidad
- (3) Auswirkungen von Hauptvertragsstörungen auf die Vergütungspflicht
- i. Nulidad del Contrato
- ii. Contrato anulable
- iii. Rescisión, revocación y resolución
- iv. Contrato condicional
- (4) Festlegung der Provisionshöhe
- i. Vereinbarung zwischen den Parteien
- ii. Offizielle Tarife
- iii. Ortsüblicher Provisionssatz
- iv. Gerichte
- (5) Begrenzung der Provisionshöhe durch die Gerichte
- (6) Fälligkeit der Provision
- b. Pflicht zum Ersatz von Aufwendungen
- c. Sonstige Nebenpflichten des Auftraggebers
- B. Deutsches Recht
- I. Zustandekommen des Maklervertrages
- 1. Vertragsschluss
- 2. Persönliche Anforderungen an die Parteien
- a. Geschäftsfähigkeit
- b. Erlaubnispflicht zur Maklertätigkeit
- 3. Wirksamkeit
- a. Nichtigkeit wegen Gesetzesverstoß nach § 134 BGB
- b. Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB
- c. Form des Maklervertrages
- II. Pflichten der Vertragsparteien
- 1. Hauptpflicht des Maklers
- 2. Nebenpflichten des Maklers
- a. Aufklärungs- und Informationspflicht
- b. Beratungspflicht
- c. Verschwiegenheitspflicht
- d. Pflicht zur Überparteilichkeit
- 3. Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung des Maklers
- 4. Pflichten des Auftraggebers
- a. Vergütungspflicht
- (1) Bestehen eines Maklervertrages
- (2) Maklertätigkeit
- (3) Zustandekommen des Hauptvertrages
- (4) Wirksamkeit des Hauptvertrages
- i. Nichtigkeit des Hauptvertrages
- ii. Anfechtbarkeit des Hauptvertrages
- iii. Bedingter Hauptvertrag
- iv. Nachträglicher Wegfall des Hauptvertrages
- (5) Kausalität der Maklertätigkeit
- (6) Kenntnis der Maklertätigkeit
- (7) Festlegung der Provisionshöhe
- i. Vereinbarung zwischen den Parteien
- ii. Übliche Vergütung
- iii. Ergänzende Vertragsauslegung durch Gerichte
- iv. Sonderreglung für die Wohnungsvermittlung
- v. Herabsetzung des Maklerlohns gem. § 655 BGB
- (8) Fälligkeit der Provision
- (9) Verwirkung des Lohnanspruchs
- b. Pflicht zur Zahlung von Aufwendungsersatz
- c. Sonstige Nebenpflichten des Auftraggebers
- § 4 Besonderheiten und spezifische Form des Maklervertrages
- A. Spanisches Recht
- I. Las arras
- 1. Arrastypen
- a. Arras penitenciales
- b. Arras confirmatorias
- c. Arras penales
- 2. Auswirkungen der verschiedenen „Arrastypen“ auf die Maklerprovision
- a. Provisionsanspruch besteht fort
- b. Provisionsanspruch geht unter
- II. Pacto en exclusiva
- 1. Geltungsdauer
- 2. Abgrenzung des Vertragsgegenstands und des Geltungsgebiets
- 3. Obligación de eficacia im Rahmen des pacto en exclusiva
- 4. Direktabschluss durch den Auftraggeber
- 5. Verletzung des pacto en exclusiva durch den Auftraggeber
- a. Entgangener Gewinn und Aufwendungsersatz
- b. Ursprünglich vereinbarte Provisionsanspruch
- c. Teil des entgangenen Gewinns und Aufwendungsersatz
- B. Deutsches Recht
- I. Arrasvereinbarung im deutschen Recht?
- II. Alleinauftrag
- 1. Besondere Pflichten des Auftraggebers beim Alleinauftrag
- 2. Pflichten des Maklers beim Alleinauftrag
- 3. Verletzung des Alleinauftrags
- § 5 Beendigung des Maklervertrages
- A. Spanisches Recht
- I. Extinción del contrato
- 1. Cumplimiento del contrato
- 2. Resolución unilateral del corredor
- 3. Desistimiento unilateral del oferente
- 4. Ende der Vertragslaufzeit und einvernehmliche Auflösung des Vertrages
- 5. Tod einer Vertragspartei
- a. Tod des Auftraggebers
- b. Tod des Maklers
- 6. Insolvenz einer Vertragspartei
- a. Insolvenz des Maklers
- b. Insolvenz des Auftraggebers
- B. Deutsches Recht
- I. Beendigung des Maklervertrages
- 1. Unbefristeter Maklervertrag
- 2. Befristeter Maklervertrag
- II. Besondere Beendigungsgründe
- 1. Tod einer Vertragspartei
- a. Tod des Auftraggebers
- b. Tod des Maklers
- 2. Insolvenz einer Vertragspartei
- a. Insolvenz des Maklers
- b. Insolvenz des Auftraggebers
- § 6 Fazit
- § 7 Literaturverzeichnis
A. Gegenstand und Ziel der Untersuchung
Gegenstand der Arbeit ist eine rechtsvergleichende Untersuchung des spanischen und deutschen Maklervertrages. Innerhalb beider Rechtsordnungen lassen sich zahlreiche Gemeinsamkeiten finden, welche zum einen auf die Umsetzung europarechtlicher Richtlinien zurückzuführen sind, zum anderen orientierte sich die spanische Rechtsprechung und Literatur in der Vergangenheit bei der Auslegung des Código Civil auch an den Regelungen des BGB. Dennoch lassen sich auf dem Gebiet des Maklervertrages insbesondere im Bereich der die Parteien treffenden Vertragspflichten wesentliche Unterschiede erkennen, die eine rechtsvergleichende Betrachtung rechtfertigen.
Neben einem allgemeinen Überblick über den spanischen Maklervertrag in seinen Grundzügen, liegt der Schwerpunkt dieser Dissertation in einer detaillierten Analyse des Bereichs des spanischen Immobilienmaklervertrages. Eine diesbezügliche Eingrenzung des Untersuchungsumfanges erscheint u.a. aufgrund der herausragenden wirtschaftlichen Bedeutung des Immobilienmaklervertrages als sinnvoll. Trotz der in Spanien anhaltenden Immobilienkrise und dem damit einhergegangenen Rückgang der Verkaufszahlen seit 2007, belief sich die Zahl der Hausverkäufe nach Angaben des spanischen instituto nacional estadistica (INE - vergleichbar mit dem Statistischen Bundesamt in Deutschland) im Jahr 2010 auf 441.368 und steigt damit im Vergleich zum Vorjahr wieder leicht an.1 Zwar gibt es keine gesicherten Angaben darüber, an wievielen dieser Verkäufe Makler beteiligt waren, doch ist davon auszugehen, dass gerade aufgrund der schwierigen Lage im Immobiliensektor der Prozentsatz nicht gering ausfällt.
Daneben ist die rechtsvergleichende Untersuchung des Immobilienmaklervertrages sowohl für deutsche Emigranten als auch für in Spanien lebende Deutsche von besonderer praktischer Relevanz. Mittlerweile leben rund 180.000 Deutsche in Spanien. Hinzu kommen jährlich ca. 1100 Auswanderer aus Deutschland. Nicht wenige von Ihnen sind aufgrund der für Laien oftmals unüberschaubaren Rechtslage im spanischen Immobiliensektor auf die Tätigkeit von Maklern angewiesen, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt die Arbeit als Orientierungshilfe dienen kann, wenn auch unter einem ausschließlich juristischen Blickwinkel. ← 19 | 20 →
Schließlich erscheint eine eingehende Auseinandersetzung mit dem Thema aufgrund der in weiten Teilen fehlenden normativen Ausgestaltung des spanischen Maklervertrages und der damit einhergehenden unübersichtlichen Rechtsprechung als sinnvoll. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass eine umfassende Normierung des spanischen Maklerrechts zwar in der Rechtsliteratur vielfach diskutiert und gewünscht wird, bisher aber nicht in Sicht ist. Diese Arbeit dient demzufolge ebenfalls dem Ziel, Lücken und Besonderheiten des spanischen Rechts offenzulegen und in einem Vergleich mit dem deutschen Recht mögliche Lösungswege zu beschreiben, sofern eine Übertragbarkeit der in Deutschland geltenden Regelungen möglich ist und sinnvoll erscheint. Der daraus abgeleitete Erkenntnisgewinn kann zudem als Basis der Rechtsfortbildung dienen und eine grenzüberschreitende Vereinheitlichung der verschiedenen Rechtsordnungen begünstigen.2
Aufgrund des weiten Anwendungsbereichs von Maklerverträgen in der Praxis und dem damit verbundenen großen Umfang an unterschiedlichen Problemstellungen innerhalb der jeweiligen Anwendungsbereiche sowie den bereits eingangs angesprochenen Gründen, wird im Rahmen dieser Arbeit der Schwerpunkt auf die wesentlichen Bereiche des Immobilienmaklervertrages gesetzt. Die vorliegende Arbeit gliedert sich in fünf Kapitel, innerhalb derer zunächst das spanische und des Weiteren das deutsche Recht dargestellt wird. Im Rahmen der Darstellung des deutschen Rechts erfolgt zudem die rechtsvergleichende Untersuchung.
Ausgangspunkt ist eine Beschreibung des Konzepts des Maklervertrages, primär hinsichtlich seiner rechtlichen Einordnung sowie der wesentlichen Merkmale und seiner Abgrenzung von ähnlichen Vertragstypen.
Daran anschließend erfolgt eine Übersicht über die maßgeblichen Elemente des Maklervertrages unter besonderer Berücksichtigung der Pflichten der Vertragsparteien.
Des Weiteren setzt sich die Arbeit mit der spanischen Besonderheit von „Arrasvereinbarungen“ auseinander, deren Einordnung in das deutsche Recht jedoch schwer fällt. Daneben wird auf den sogenannten pacto en exclusiva Bezug genommen, welcher mit dem in Deutschland üblichen Alleinauftrag des Maklers vergleichbar ist und eine besondere Form des Maklervertrages darstellt. ← 20 | 21 →
Nachfolgend werden die relevantesten Gründe, die zu einer Beendigung des Maklervertrages führen können, näher erläutert, bevor abschließend eine zusammenfassende Darstellung der wesentlichen Ergebnisse dieser rechtsvergleichenden Untersuchung innerhalb des Fazits erfolgt. ← 21 | 22 →
1 El País, Agencias de 10/02/2011, (Verkaufszahlen im Jahr 2007, 775.300).
2 Zweigert/Kötz, S. 14.
§ 2 Konzept des Maklervertrages
I. Die Rechtliche Einordnung des Maklervertrages nach spanischem Recht
Spricht man im spanischen Recht von einem Maklervertrag, finden vor allem die Begriffe contrato de mediacíon oder contrato de corretaje Verwendung. Auffällig ist, dass der Maklervertrag in Spanien nicht allgemein gesetzlich geregelt ist und sich dementsprechend im spanischen Código Civil keine speziell auf den contrato de corretaje bezogenen Normen finden lassen.3
Details
- Pages
- 194
- Publication Year
- 2017
- ISBN (ePUB)
- 9783631703878
- ISBN (MOBI)
- 9783631703885
- ISBN (PDF)
- 9783653070668
- ISBN (Softcover)
- 9783631676578
- DOI
- 10.3726/b11446
- Language
- German
- Publication date
- 2017 (June)
- Keywords
- Spanisches Recht Rechtsvergleich Deutsches Recht
- Published
- Frankfurt am Main, Bern, Bruxelles, New York, Oxford, Warszawa, Wien, 2017. 194 S.
- Product Safety
- Peter Lang Group AG
