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Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und Spanien

rechtsvergleichende Darstellung und Analyse des § 566 BGB

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Laura Victoria Moser-Lange

Der Schutz des Mieters bei der Veräußerung der vermieteten Immobilie (»Kauf bricht nicht Miete«, § 566 BGB) ist in Deutschland etabliert und rechtspolitisch gewollt. Die Entstehungsgeschichte zeigt allerdings, dass hierüber lange Zeit kein Konsens bestand. Andere Rechtsordnungen verfahren bis heute sehr viel zurückhaltender.

Vor diesem Hintergrund analysiert die Autorin die deutsche Regelung aus rechtssoziologischer, rechtsgeschichtlicher und rechtsdogmatischer Sicht und vergleicht sie bezüglich Effektivität und Ausgeglichenheit mit den Regelungen in der Schweiz und in Spanien. Einen Schwerpunkt des Rechtsvergleichs bilden die Auswirkungen der gesetzlichen Bestimmungen in praxi, die mithilfe empirischer Untersuchungen bewertet werden. Im Ergebnis sieht die Autorin in § 566 BGB einen wichtigen Baustein der ausgeglichenen mietrechtlichen Regelungssystematik des BGB.

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§ 1 Einleitung

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In der Politik, der Gesellschaft und der Gesetzgebung spielt der Mieterschutz heutzutage, insbesondere bei der Wohnraummiete, eine besondere Rolle.1 Dies war nicht immer so. Bei der Frage, wie viel Mieterschutz gewährt werden soll, standen sich seit jeher die Interessen des Eigentümers und die des Mieters gegenüber.2 So ist es nicht verwunderlich, dass die Frage nach Quantität und Qualität des Mieterschutzes im Laufe der Jahrhunderte mal zugunsten des Eigentümers, mal zugunsten des Mieters entschieden wurde.3 Erst die vorindustrielle Epoche läutete den Beginn des Umbruchs vom liberalen zum sozialstaatlich geprägten Recht ein, und hiermit einhergehend die fortwährende Stärkung der Mieterrechte.4

Das Leitbild des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1900 war von einer freien, auf Privatautonomie, Eigentum und Wettbewerb beruhenden Zivilgesellschaft geprägt.5 Die wenigen mieterschützenden Normen ließen den im 20. Jahrhundert einsetzenden sozialpolitischen Wandel lediglich erahnen.6 Dies hing auch damit zusammen, dass sich der Gesetzgeber – vor allem die erste Gesetzgebungskommission – bewusst gegen die Berücksichtigung gesellschaftspolitischer Fragen entschieden hatte.7

Erst als aufgrund des Ersten Weltkriegs eine Verknappung des Wohnraums entstand, wurde der soziale Missstand deutlich: Die Störung des ←29 | 30→Marktgleichgewichts führte dazu, dass der liberale Ansatz des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 1900 mangels wirksamer Schutzmechanismen zu einem Ungleichgewicht zwischen den Vertragsparteien führte. Als Gegenmaßnahme erließ der Gesetzgeber 1917 erstmals allgemeingültige Mieterschutzmaßnahmen.8 Der Erlass der 1. Mieterschutzverordnung vom 26.07.1917 war der Beginn einer mieterschutzrechtlichen Epoche, wobei sich die Regelungen fast immer...

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