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Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und Spanien

rechtsvergleichende Darstellung und Analyse des § 566 BGB

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Laura Victoria Moser-Lange

Der Schutz des Mieters bei der Veräußerung der vermieteten Immobilie (»Kauf bricht nicht Miete«, § 566 BGB) ist in Deutschland etabliert und rechtspolitisch gewollt. Die Entstehungsgeschichte zeigt allerdings, dass hierüber lange Zeit kein Konsens bestand. Andere Rechtsordnungen verfahren bis heute sehr viel zurückhaltender.

Vor diesem Hintergrund analysiert die Autorin die deutsche Regelung aus rechtssoziologischer, rechtsgeschichtlicher und rechtsdogmatischer Sicht und vergleicht sie bezüglich Effektivität und Ausgeglichenheit mit den Regelungen in der Schweiz und in Spanien. Einen Schwerpunkt des Rechtsvergleichs bilden die Auswirkungen der gesetzlichen Bestimmungen in praxi, die mithilfe empirischer Untersuchungen bewertet werden. Im Ergebnis sieht die Autorin in § 566 BGB einen wichtigen Baustein der ausgeglichenen mietrechtlichen Regelungssystematik des BGB.

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§ 5 Der Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in der Schweiz

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Die erste ausländische Rechtsordnung, mit der die deutsche Regelung verglichen werden soll, ist die Schweizer Rechtsordnung. Als Grundlage für den Rechtsvergleich wird die Schweizer Regelung nachfolgend hinsichtlich Entstehungsgeschichte (I.), Tatbestand (II.) und Rechtsfolgen (III.) näher untersucht. Die Untersuchung der Entstehungsgeschichte soll Einblicke in die zugrundeliegenden Motive des Gesetzgebers geben, um die Unterschiede zwischen den Rechtsordnungen im Rahmen des Rechtsvergleichs besser verstehen und bewerten zu können. Der Tatbestand und die Rechtsfolgen bilden den status quo ab und ermöglichen eine Gegenüberstellung der Unterschiede.

Die dem § 566 BGB entsprechende Norm findet sich im Schweizer Recht in Art. 261 des Obligationenrechts (im Weiteren: OR). Dieser lautet wie folgt:

1.Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.

2.Der neue Eigentümer kann jedoch:

a.bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;

b.bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.

3.Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser...

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