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Mieterschutz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Deutschland, der Schweiz und Spanien

rechtsvergleichende Darstellung und Analyse des § 566 BGB

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Laura Victoria Moser-Lange

Der Schutz des Mieters bei der Veräußerung der vermieteten Immobilie (»Kauf bricht nicht Miete«, § 566 BGB) ist in Deutschland etabliert und rechtspolitisch gewollt. Die Entstehungsgeschichte zeigt allerdings, dass hierüber lange Zeit kein Konsens bestand. Andere Rechtsordnungen verfahren bis heute sehr viel zurückhaltender.

Vor diesem Hintergrund analysiert die Autorin die deutsche Regelung aus rechtssoziologischer, rechtsgeschichtlicher und rechtsdogmatischer Sicht und vergleicht sie bezüglich Effektivität und Ausgeglichenheit mit den Regelungen in der Schweiz und in Spanien. Einen Schwerpunkt des Rechtsvergleichs bilden die Auswirkungen der gesetzlichen Bestimmungen in praxi, die mithilfe empirischer Untersuchungen bewertet werden. Im Ergebnis sieht die Autorin in § 566 BGB einen wichtigen Baustein der ausgeglichenen mietrechtlichen Regelungssystematik des BGB.

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§ 7 Die Darstellung und Bewertung der Unterschiede zwischen der deutschen, der schweizerischen und der spanischen Regelung

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Abschließend sollen die Lösungen, die die verschiedenen Rechtsordnungen hinsichtlich des Konflikts zwischen Mieter- und Erwerberinteressen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie bereithalten, miteinander verglichen werden. Eine besondere Rolle spielt hierbei, ob das BGB die unterschiedlichen Interessen in ein ausgeglichenes Verhältnis bringt. Trägt § 566 BGB zu einer ausgeglichenen Regelungssystematik bei? Oder gleichen die spanische bzw. die Schweizer Regelung die entgegenstehenden Interessen besser aus?

Nachfolgend sollen zunächst der in den Rechtsordnungen jeweils kodifizierte Grundsatz (1.), dessen Ausgestaltung (2.) und die zugrundeliegende Ratio (3.) wiederholt werden, da der Vergleich der Regelungen von diesen Unterschieden geprägt sein wird.

§ 566 Abs. 1 BGB und Art. 261 Abs. 1 OR bauen beide auf dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete auf. In den Details unterscheiden sich die beiden Regelungen jedoch erheblich. Für das spanische Recht muss zwischen der Wohn- und der Geschäftsraummiete1264 unterschieden werden. Für die Wohnraummiete gilt im spanischen Recht der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete, wenn der Mietvertrag eingetragen ist (Art. 14.1 LAU). Anderenfalls findet der Grundsatz Kauf bricht ←247 | 248→Miete (Art. 14.2 LAU) Anwendung. Für die Geschäftsraummiete gilt hingegen stets der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (Art. 29 LAU).

Der jeweils geltende Grundsatz ist in den verschiedenen Rechtsordnungen unterschiedlich ausgestaltet. Dies gilt zunächst für den Anwendungsbereich (a)), die Rechtsstellung des Erwerbers (b)) und den zeitlichen Anwendungsbereich (c)). Darüber hinaus zeigen sich bei der Haftung des ursprünglichen Vermieters (d)), dem dispositiven oder zwingenden Charakter...

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