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Die Sicherungsgrundschuld nach dem Risikobegrenzungsgesetz

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Eyke Sven Stegen

Im Rahmen der weltweiten Bank- und Wirtschaftskrise geriet der Verkauf von Immobiliarkrediten verstärkt in den Blickpunkt der Öffentlichkeit. Der Gesetzgeber reagierte hierauf mit dem Risikobegrenzungsgesetz. Der daraus resultierende Eingriff des Gesetzgebers in das Recht der Sicherungsgrundschuld führte zu Änderungen in einem Bereich, der bisher weitestgehend von Gesetzesänderungen verschont geblieben war. Diese Arbeit setzt sich mit der Vielzahl der daraus resultierenden Fragen und Probleme auseinander und zeigt Lösungswege auf. Darüber hinaus wird überprüft, durch welche Maßnahmen die Folgen des Risikobegrenzungsgesetzes minimiert werden können, bzw. inwieweit andere Kreditsicherungsmittel attraktiver geworden sind.

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Teil 1: Einleitung und Gang der Untersuchung

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A. Einleitung Kreditgewährung setzt zwingend eine Absicherung des Kredits gegen Zahlungs- unfähigkeit des Schuldners voraus. Kreditsicherung ist die Basis jeder professi- onellen Kreditgewährung.1 Wer einen Kredit vergibt, der vertraut auf die ord- nungsgemäße Rückzahlung. Zur Sicherung des meist als Darlehen (§ 488 BGB) ausgestalteten Kredites wird heute fast ausschließlich die Grundschuld (§ 1191 BGB) verwendet. Die duale Beziehung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber ist jedoch nicht vor Eingriffen Dritter geschützt. So steht den Darlehensgebern eine Vielzahl von Transaktionsstrukturen bereit, sich dieser Kredite zu entledi- gen oder deren Risiko zu minimieren. Die unterschiedlichen Instrumente der Einbindung Dritter in die Kreditbeziehung werden hierbei oftmals unter dem Begriff des Kreditverkaufs zusammengefasst.2 Bei den in Frage stehenden Kre- diten handelt es sich insbesondere um notleidende Kredite3, die auch als „non performing loans (NPLs)“, „faule Kredite“ oder „Problemkredite“ bezeichnet werden. Nachdem es in den Vereinigten Staaten bereits seit 30 Jahren einen Markt für „Problemkredite“ gibt,4 hat sich der Verkauf von notleidenden Krediten erst innerhalb der letzten Jahre als ein bedeutendes Instrument des Bankengeschäfts in Deutschland etabliert.5 Der bekannteste erste Fall war hierbei der Verkauf von Krediten der Hypo Real Estate Bank mit einem Volumen von ca. 3,6 Mrd. Euro an die US-amerikanische Investmentgesellschaft Lone Star im September 2004. In der Zeit bis 2007 wurden Kredite in Höhe von 35 bis 40 Mrd. Euro übertra- gen.6 Im Jahr 2006 hatte sich Deutschland zum zweitgrößten Markt für faule Kredite hinter China entwickelt.7 1 Prütting, § 53/...

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