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Das städtebauliche Sanierungsrecht im Konflikt zwischen Individualinteressen und kommunaler Sanierungstätigkeit

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Amrei Stocksmeyer

Die städtebauliche Sanierung ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Gemeinden zu einer Schwerpunktaufgabe entwickelt hat. Ihr Ziel ist die Behebung von Substanz- und Funktionsmängeln bereits bebauter Gebiete. Die Sanierung erfordert unter anderem die Bewertung eines komplexen Sachverhalts. Der Gesetzgeber hat in den §§ 136 ff. BauGB zahlreiche Eingriffsregelungen geschaffen. Diese Regelungen sind von Entscheidungsspielräumen der Verwaltung geprägt. Ziel der Arbeit ist demzufolge die Analyse und Auflösung des Spannungsverhältnisses zwischen dem städtebaulichen Sanierungsrecht als flexibles Rechtsregime, seinem spezifischen Eingriffscharakter, den behördlichen Letztentscheidungsspielräumen und dem daraus folgenden Bedürfnis nach Verfahrens- und Organisationsregeln.
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Kapitel 1 Grundlagen des städtebaulichen Sanierungsrechts

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Das städtebauliche Sanierungsrecht der §§ 136 ff. BauGB bezeichnet ein sachlich, räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht, das neben dem allgemeinen Städtebaurecht zur Anwendung gelangt, soweit dieses nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.2 Die Rechtsanwendung ist sachlich dadurch begrenzt, dass sich die Vorschriften auf den Einsatz von Maßnahmen zur Behebung städtebaulicher Missstände gemäß § 136 Abs. 2 BauGB beziehen. Eine räumliche Begrenzung resultiert aus der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets i. S. d. § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB sowie der Ersatz- oder Ergänzungsgebiete nach § 142 Abs. 2 BauGB, denn der Großteil der Maßnahmen muss innerhalb dieser Gebiete durchgeführt werden. Durch die §§ 162 f. BauGB wird die Rechtsanwendung auf den Zeitpunkt befristet, an dem keine städtebaulichen Maßnahmen mehr ausgeführt werden.

§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB definiert die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen als solche Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Damit setzt sich der Begriff aus drei Tatbestandsmerkmalen zusammen, auf der einen Seite dem städtebaulichen Missstand und auf der anderen Seite der wesentlichen Verbesserung oder Umgestaltung. Als Ziel bleibt die Behebung der städtebaulichen Missstände.

Das Gesetz differenziert in § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB zwischen zwei Formen städtebaulicher Missstände, der Substanzschwäche (Nr. 1) und der Funktionsschwäche (Nr. 2). Diese Begriffe beschreiben die Ausgangslage von Gebieten, die ← 5 | 6 → durch eine Sanierungsbedürftigkeit gekennzeichnet sind.3 Sie werden durch die...

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